土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、土地控制、成本风险、政企合作、资金运作与案例研究

土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、土地控制、成本风险、政企合作、资金运作与案例研究

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课程背景

城镇化与乡村振兴，以及防范金融风险对政府融资平台的融资限制，大规模实施旧城改造和城市更新，使得企业参与一级开发可能性越来越大。

土地一级开发由于政策、法律等限制，与二级开发在开发思维、方法、模式等方面有着本质的差异。

城镇、城市郊区、三四线城市在基础设施、产业结构、人口集聚等方面基础薄弱，土地成片开发前期的土地一级开发将面临不少难题，为企业开发带来不少难题。

一方面，企业参与一级开发能有利于实现一、二级开发联动，能更好地分享城镇化与乡村振兴的发展成果；另一方面，开发过程中一旦一级开发问题没有处理好，就将为企业带来资金回收困难、土地无法获取、开发滞后等一连串难题。

所以：企业在参与乡村振兴、城镇化过程中，如何有效处理一级开发的问题是企业必须面临的选择。

核心提示

随着乡村振兴、新型城镇化战略的实现，土地开发重心：

1、从城市中心向城市郊区转移；成片大规模复合开发、区域开发

2、从一线、省会城市向三四线城市、区域中心等城镇化重点城市转移

3、从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变

4、从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变

课程收益

1、一级开发的机遇：城市更新、乡村振兴、城镇发展与政策

2、土地一级开发与二级开发：思维、模式与关系

3、一级开发基础、一二级开发联动以及相关法律要求

4、土地一级开发操作中的核心问题分析及解决途径

5、政企合作模式、资金流转与土地流转

6、如何实现土地有效获取和资金的有效流转

7、国内先进案例分享以及关键问题处理机制

8、大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析

9、土地一级开发中土地价值、增值方式与功能设立

10、一级开发退出、风险与风险控制模式设计

适合对象

1、房企董事长、总经理、前期/拓展副总、投资副总、策划副总、设计副总、营销副总

2、前期/拓展部门负责人、投资部门负责人、策划部门负责人、设计部门负责人、营销部门负责人以及前期、拓展、投资、策划、设计、营销等部门精英从业者

课程大纲

第一部分：一级开发机遇与发展现状

Part 01：土地一级开发与城镇化的发展历史

1、城镇化的发展历史

2、土地一级开发在城镇化中承担的主要职责

土地一级开发的主要职能

土地一级开发的主要流程

土地一级开发的主要参与主体与资金运作方式

案例：常州新北区土地一级开发的历史分析

Part 02：土地一级开发遇到的主要瓶颈与未来趋势

1、土地一级开发遇到的主要瓶颈

供给侧改革与政府隐性负债

物权法与产权分割对土地开发带来的主要影响

区域下沉之后的经济破题思路

2、土地开发的未来趋势

一二线城市中心区的旧改诉求

三四线城市的片区开发（文旅开发）诉求

经济性弱化、产业性提升的综合诉求

监管控制与政策引导的综合诉求

Part 03：一级开发的现行政策梳理

1、乡村振兴、城镇化政策解析

城市更新政策

棚户区改造

乡村振兴与老旧小区改造

民间资本参与土地整理的相关规定

2、重点城市的政策解析

深圳与珠三角的城市更新政策

北京的旧改政策

上海的老旧小区改造政策

Part 04：一级开发的规范与要求

1、我国现行法律体系对土地管理的要求

操作主体：政府、土地储备中心、城投公司、二级开发公司

政策资金通道

2、土地出让金管理和土地储备金管理有关规定

国家对土地开发的法律规定；

土地出让金的收支两条线；

土地储备金管理

相关规定带来的操作问题…

3、土地一级开发操作主体的变迁

第二部分：土地一级开发基础

Part 01：区域开发含义和现状

1、区域开发概念、来由；我国区域开发现状

2、区域开发与房地产开发的联系与区别

一级开发与二级开发的联系与区别

介入一级开发对于二级开发的帮助

片区开发对于二级开发的提升与帮助

案例：万科良渚文化村

3、区域开发的主要内容

4、区域开发操作主体要求

5、区域开发与房地产开发的差别、关系

Part 02：土地一级开发与流程

1、土地生命周期与一二三级开发

1.1 一级开发

起始/终止阶段：从毛地到净地

主要内容：征迁、安置、基础设施建设、土地/城市规划调整、土地指标获取、政策处理

主要合作伙伴：城市投资公司/城市政府

1.2 二级开发

起始/终止阶段：从挂牌到产权

主要内容：挂牌/交易，建设，产权，销售/移交

主要合作伙伴：开发商/银行/融资机构

1.3 三级运营

起始/终止阶段：产权/股权退出

主要内容：运营，资产处置/股权退出

主要合作伙伴：重资产持有商/轻资产运营商

2、一级开发的几个环节

城市进入性；区域开发商业模式设计。定位与规划；区域运作策略与土地营销；区域增值…

3、土地一级开发的基本流程

Part 03：企业参与一级开发模式分析及案例

1、全程运营模式

模式解析；全程运营模式的要点

浙江宁波某镇生态新城开发（全过程参与）

2、主导整合（资源整合）模式

模式解析；操作要点与成功要素

江苏苏州某镇高铁新城开发（基建参与）

3、一级主导（二级合作）开发模式

模式解析；操作要点与成功要素

上海某特色航空运动主题小镇开发（运营参与）

4、PPP投资（公建代建开发）模式

●模式解析；操作要点与成功要素

慈溪某生态新城核心区的PPP投资模式案例分析（代建参与）

Part 04：民企介入区域开发的重点与特点浅析

二级土地控制程度

.土地出让金返还制度

土地超额收益分成制度

政府换届对于政策延续程度的支持分析

第三部分：一二级联动问题解析（讨论课）

Part 1：一级开发过程中的核心问题

1、土地流转方式

土地性质、土地指标；土地流转进程安排；土地流转中的成本概算

2、资金流转方式

合作投资方式；投资概算；投资计划（年度、季度）；投资与收益关系概算（年度、季度）

资金监控方式

国内一级开发典型的资金流转模式讲解

3、合作方式与工作界面（合作协议中明确）

合作方的权利；合作方的责任（各方干什么）；合作决策机制。土地增值收益分成方式与核算机制

Part 2：一、二级开发联动开发实现方式（土地控制方式）

1、土地控制含义及控制方式

2、合作协议控制

3、规划控制

控制要点、城市案例启示

4、关键设施控制

控制要点、城市案例启示

、流程控制

控制要点、城市案例启示

6、其他控制方式

第四部分：一级开发中的成本与风险（讨论课）

Part 1：一级开发中的成本构成

1、成本控制风险与关注因素

征迁安置

土地流转与面上政策处理

基础设施建设

公共服务设施建设

土地平整与工程立项

其他

2、总的成本构成

各成本项的构成与比例关系；各成本项的影响因素；各成本项对一级开发总成本的影响

Part 2：土地一及开发中风险与控制

1.政策风险分析

2.二级土地控制程度

3.土地出让金返还制度

4.土地超额收益分成制度

5.政府换届对于政策延续程度的支持分析

第五部分：区域开发、一级开发区城市进入性问题

Part 1：一级开发与二级开发城市选择

1、一级开发、二级开发关系

二级开发城市选择（以始为终；以终为始）

房地产市场城市分类（核心区、外延区、断裂带、飞地）

不同房地产市场中一级开发的机会分析

2、一级开发城市选择特征

土地市场是房地产市场关系

产业、人口对一级开发影响

城市、城市群与一级开发

城市发展目标（十四五规划）与城市发展政策对一级开发的影响

3、一级开发城市选择中关注的问题

城市能级与城市潜力

城市发展阶段与城市发展诉求

城市发展模式与一级开发政策支撑

领导在职与任职情况

第六部分：一级开发与一、二级开发中的政企合作模式

Part 14：政企合作模式

1、政企合作投资模式

股份构成关系；出资方式与界定；企业垫资（代垫政府股本）返还方式与计息方式；股份与增值收益的关系…

2、政府合作的管控模式

管理架构设计；管理层人选界定；决策机制与流程；资金管理、投资决策机制与管理…

3、政企合作中权、责、利界定

政府的权、责、利；投资企业的权、责、利；合作组织的权、责

Part 15：政企合作协议要点（结合案例）

1、一级开发协议的主要内容与结构

2、结合案例（成功合作协议）合作协议的关键点讲解

关于合资公司的约定

关于项目定位与规划的约定

关于基础设施建设的约定

关于土地出让与土地指标的约定

关于成本约定与资金流转的约定…

Part 16：退出与退出机制

1、一级开发企业退出的含义

2、一级开发企业退出的几种方式

3、一级开发企业退出一级开发可能面临的问题

4、退出过程中核心问题的处理方案

5、方便退出的机制设

曾老师

十余年房地产企业中高层管理经历，国家注册规划师，重庆大学本科毕业。曾任职于万科地产、时代地产等房开企业，常州市规划设计院、深圳市城市规划设计研究院等乙方设计机构，并曾在政府部门担任建管所代所长，经历房地产项目前期拓展所有角色。

任职房企期间：

主要负责城市更新、新城开发、特色小镇开发相关项目的对外拓展、投资分析及参与投后项目的规划设计管理，负责组织撰写投资报告、规划设计报告，并完成投资分析、模式分析、成本与现金流测算等工作。期间完整经历多个项目的投拓周期，涉及产业勾地、收并购、综合新城开发、ppp等多种项目类型，并成功签约苏州2000亩综合开发项目、宁波600亩产业勾地项目等。

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