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新形势下房地产土地价值精准研判、项目投资风险关键点识别、投资精确测算方法、融资创新及法务风险规避培训

【课程编号】:MKT050591

【课程名称】:

新形势下房地产土地价值精准研判、项目投资风险关键点识别、投资精确测算方法、融资创新及法务风险规避培训

【课件下载】:点击下载课程纲要Word版

【所属类别】:项目管理培训

【时间安排】:2024年06月15日 到 2024年06月16日4980元/人

2023年07月01日 到 2023年07月02日4980元/人

2022年06月18日 到 2022年06月19日4980元/人

【授课城市】:南京

【课程说明】:如有需求,我们可以提供新形势下房地产土地价值精准研判、项目投资风险关键点识别、投资精确测算方法、融资创新及法务风险规避培训相关内训

【课程关键字】:南京房地产土地价值培训,南京项目投资风险培训

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课程背景

随着进入“十四五”新的发展周期,在新常态的经济形势下,政府的发展目标从原有的GDP经济增长,转向为“因城施策”的复合增长目标。同时,伴随着“房住不炒”、“三条红线”、“集中供地”等各项地产调控政策的出台,我国房地产发展正在进入一个新的时代。不再是单一的土地金融和二级开发,而对其产业招商引资、商业运营、教育体育等方向有了更多的要求。

另一方面,在新的去杠杆的金融政策导向下,房地产高周转的模式已经不再是房企的决胜法宝。行业本身逐渐进入饱和期,各企业在投资模式、运营体系、成本控制、设计创新等方面都有一定的趋同性,投资专业如何提升行业认知,提高拿地成功率,将成为员工自身甚至地产企业生存和发展的重要要求。

本课程主要围绕投资拓展的道、术与具体执行等维度展开,从投资拓展趋势、价值研判体系、拿地模式、并购流程及使用收并购的实操工具,结合众多经典案例,全面解析房地产投资拓展,增强地产投资管理者的投资管理和实操能力,帮助企业从投资拓展方面,打造强有力的市场竞争优势。【2020年在郑州、合肥、成都、西安举办4期】

课程收益

1、企业如何做好正确的拿地决策?分享标杆房企拿地模式,掌握土地价值判断的方法,熟练运用项目最优规划、以及简洁实用的项目可行性方案的操作

2、地产投资的全过程解析及风险防范

3、各种拿地模式和渠道的风险有哪些?如何规避?

4、不同交易模式的项目投资测算工具、方法以及可行性研究

5、不同交易模式的相关法律实务解析及防范。

适合对象

1、总经理、副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层;

2、投资拓展部门人员、财务、成本、法务、资金等条线管理者以及拿地相关的部门人员。

课程大纲

第一部分:房地产投资实务与拿地决策

一、拿地决策

1、典型房企投资策略:

(1)私企:

案例:碧桂园的投资区域、打法、456和789铁线要求

案例:融创的投资区域,收并购鼻祖

案例:万科的投资区域,最授权的管理机制

(2)国企:

案例:招商蛇口

2、土地价值判断

(1)拿地方法:把握好天时、地利、人和

(2)拿地技巧:看城市、看区域、看项目、看收益

(3)项目研判的四个维度:土地、效益、市场、风险

二、投资交易模式

1、交易类型:一手项目、二手项目

2、交易模式特点及难点:

(1)特点

(2)难点

(3)招拍挂交易方式简析

(4)收并购交易方式简析

(5)城市更新交易方式简析

三、房地产投资的流程

1、地产投资流程:招拍挂、收并购、旧改

2、土地信息的收集:信息的来源与种类

3、土地信息初判:重要性维度与可行性维度

4、经济可行性研判:财务测算涵盖内容、输出结果、评价指标、投资标准

5、可行性研究报告

6、商务谈判及交易方案:合作意向书、合作协议

7、投资达成

8、投资达成后事项

四、房地产投资未来的趋势与机遇把握

1、行业进一步集中化,中小企业面临要“规模“还是要”差异化“的抉择

2、投资的趋势进入后碧桂园/恒大时代

3、未来投资布局明确:聚焦城市群、找准增长点、深耕优势区域

第二部分:房地产投资测算【问题1、2、3、4】

一、投资测算的经济可行性研判

1、财务测算的基本逻辑:模拟一条项目开发运营的现金流,定量的论证项目的经济可行性,以帮助投资者决策

2、财务测算的前提输入条件:设计规划指标、销售计划、运营计划、土地成本、建安成本、三费、三税、经营物业假设、融资方案

3、财务测算的输出结果:核心评价指标、现金流量图、敏感性分析

4、生成可行性研究报告

二、财务测算模块解析

1、招拍挂项目测算

(1)城市板块深化研究:如何充分认知市场

(2)测算视角下的产品最优化:怎样提高货值?

(3)测算视角下的成本最优化:怎样降低成本?

2、收并购项目测算

(1)溢价的处理:直接处理、间接处理

(2)税务的特殊处理

(3)不同交易架构对测算的影响

第三部分:投资相关法律实务

一、在建工程转让

1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况

2、法律风险及防范措施

3、在建工程转让的特殊情况:未达到25%投资额的处理方案

二、股权类合作开发

1、法律特点及优劣势

2、法律风险:土地风险、股权风险、债务风险

3、法律风险防范

(1)股权收购之买新不买旧

(2)股权收购之收购还是增资

(3)收购前法律财务尽职调查,合同设置相应条款

4、股权收购的特殊情况

(1)土地尚未落实

(2)拟收购的股权未实际出资

(3)已质押的股权能否转让

(4)拟交易的股权存在其他权利瑕疵(如已转让第三人但未办理工商变更,股权代持)

(5)收购国资股权,外资股权

三、联营型合作开发

1、法律特点

2、法律风险及防范措施

四、委托代建代管

1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况

2、法律风险及防范措施:合作模式、风控措施

五、投资法务尽职调查

1、尽职调查:财务、法务尽调元素

2、需发表意见及风险预估

(1)基础信息调查

(2)股权并购类法务风控

(3)股权并购类税务风控

(4)资产收购类法务风控

(5)权益合作——代建&权益收购

六、投资法务设计思路

1、如何设置交易架构

2、如何约定交易价款

3、资金支付原则、节奏设计思路

4、违约责任设计思路

七、投资法务疑难杂症

1、标的资产的自身瑕疵

案例一:坂田项目(规划冲突)

案例二:南山项目(拆迁不可控)

案例三:惠州项目(土地无法移交)

2、行政审批的风险

案例四:龙岗项目(政策变化)

3、或有负债出现的风险

案例五:平湖项目(涉诉)

4、土地成本及税务风险

案例六:宝安项目(土地成本是否抵税)

5、合作方风险

案例七:资产包(优先购买权)

案例八:惠州项目(合作方意愿)

第四部分:房地产融资方式及策略

一、中国房地产融资现状和前景

1、穿透原则精准打击银行、信托渠道灰色地带

2、当下房地产项目现存融资方式

3、更多房企寻求合作,“大鱼吃小鱼”也愈演愈烈

4、资产证券化开始快速发展

5、融资分化指引地产未来方向

二、房地产融资产品

1、银行资金

2、房地产信托资金

3、房地产保险资金

4、地方及国有金控平台

5、房地产企业债券

6、房地产公司上市

7、房地产资产管理计划

8、中小房企与房地产私募基金

9、房地产资产证券化

第五部分:产业地产投资

一、产业勾地模式:案例

1、自带产业模式

2、先住后产模式

3、借鸡生蛋模式

4、资源合作模式

二、勾地项目流程

三、产业地产盈利模式

案例:联东

案例:天安

张老师

现任某TOP10房企华南大区投资总;曾就职于深圳万科地产、卓越集团投资总。

在深圳从事投资工作至今,签约项目二十余个,项目种类涉及收并购、城市更新、招拍挂等。签约项目总面积三百万余平方米,总货值超千亿,完整跟进多个收并购及城市更新项目全流程,拥有丰富的投资经验。

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