金税四期背景下房地产开发全流程节点税收风险评估暨应对策略

金税四期背景下房地产开发全流程节点税收风险评估暨应对策略

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专题背景

随着“金税四期”上线、“数电发票”有序推广和普及，“数据治税”的理念根植于财税管理的方方面面，税务机关以“金税四期”为载体，针对房地产行业实施重点风险监管，通过涉税数据综合分析，对申报信息不对称实现穿透性评估。房企合法风险防控是第一要务，在合法的前提下，税负最优是不二选择。

在疫情后经济复苏期间、在开发和转型之间的特殊时点，房地产业面临重大挑战，尤其需要考虑税收成本，继土地成本、建安成本、融资成本之后房企第四大成本！房地产企业开发周期长，开发环节多，受市场影响敏感，每个流程节点的涉税事项都要认真对待，才可以确保清盘之后全身而退。

本课程着眼房地产企业开发项目全流程重要节点，分为筹建、拿地、建设、预售、交房、持有、清盘、撤资注销等八大环节，每个阶段紧扣容易触发涉税风险事项，着眼于实操、全方位立体式分析增值税、企业所得税、土地增值税等潜在税收风险，对于公司股权构架设计、会计核算框架搭建、项目整体税收筹划等都有详尽案例进行印证和阐述，让企业清清白白、合理合法进行税收筹划，税后收益最大化！

专题亮点

1．全流程：开发节点全程覆盖，从筹建到注销，从拿地到清盘，每个阶段又分为若干个

问题进行详细解读。

2．全税种：以增值税、所得税、土地增值税为主，以房产税、土地使用税、个人所得税、

印花税等为辅，开发流程所涉及税种全盘解读。

3．重实操：对于特殊问题均采取案例进行解读，诠释税收政策背后的底层逻辑，让财税

人员在课堂上轻轻松松掌握要领。

主讲大纲

前言：“金税四期”和“数电发票”对房企影响分析

1．金税四期完善领域及房企应对策略

2．纸电发票和数电发票差异

3．开具发票和接收发票备注需要注意哪些事项？

4．发票开错如何处理以及如何查询

一、筹建设立阶段

1．子公司V分公司？

2．股东法人V自然人？

3．筹建期的起点和终点如何确定？

4．筹建期费用如何摊销对企业最有利

5．筹建期间企业所得税申报注意事项

6．筹建期利息收入如何处理

7．筹建期广告费、招待费处理技巧

8．筹建期增值税专用发票处理

9．货币出资和非货币出资的优劣分析

10．如何理解资本弱化条款

11．认缴制下未到位资金利息处理

12．筹建期会计科目设置与核算特点

二、拿地阶段

1．拿地主体确定（子公司V母公司）

2．接受土地投资的税收筹划

3．招拍挂（拆迁费）拿地注意事项

4．红线外支出与土地成本

5．配建房与土地成本

6．以地换房（以房换地）

7．土地使用税纳税时间点

8．合作建房如何理解

9．土地返还款处理方式

10．分期付款拿地利息注意事项

11．购进烂尾楼（接盘侠）后续开发

12．溢价收购股权对应土地成本处理困局

三、建设阶段

1．甲供材V混合销售V合同签订要点

2．设计费（重复）、拆除费用处理技巧

3．第三方项目管理费

4．开发成本核算要点

5．临时样板间、售楼部财税处理

6．违约金V垫资利息

7．会计核算对象（可以考虑企业所得税6大原则）

8．统借统还V转贷V关联企业之间使用资金

9．明股实债V明债实股

10．民间融资利息处理

11．施工成本参数来源

四、预售阶段

1．买一送一

⑴ 送家电

⑵ 送车位

⑶ 送物业（外购服务：旅游等）

⑷ 送面积

⑸ 抽奖、看房有礼

2．以老带新

3．支付业主违约金

4．佣金支付技巧（代理费）

5．各个项目之间预交增值税互相混抵？

6．预售阶段开具增值税发票处理

7．土地增值税预交计税依据

8．企业所得税季度申报

9．企业所得税年度申报

10．季度申报与汇算清缴有效衔接

五、交房阶段

1．增值税纳税义务发生时间

2．会计收入确定时间

3．企业所得税完工节点

4．土地增值税清算条件

5．以租代售（限购）

6．售后回租

7．销售价格偏低

8．工抵房

9．土地使用税计算方法

10．土地差额征税财税处理

11．开具发票正确姿势

12．预交土地增值税对企业所得税影响

13．拆迁还建财税处理

14．进项留抵退税案例分析

15．不同产权车位财税处理

16．计税毛利率和实际利润率对所得税税负影响

17．未竣工提前交房企业所得税处理方法

六、清盘阶段

1．成本分摊方法案例解读

⑴ 占地面积法

⑵ 建筑面积法

⑶ 直接成本法

⑷ 预算造价法

⑸ 层高系数法

2．土增清算引发的企业所得税退税

3．土地增值税清算数据采集与审核

4．尾盘清算

5．二次清算（滞后公配支出）

6．旧房的税收风险

七、持有物业

1．不同时间收取租金的税收风险

2．免租税收处理

3．无租税收处理

4．自用地下车位房产税

5．自用地下车位土地使用税

6．柜台出租房产税

7．转租商铺（车位）税收分析

8．拆解租金税收风险

9．车位租赁税收分析

10．房产评估增值

11．浮动租金

八、注销或者撤资阶段

1．自然人股东股权转让

2．法人股东股权转让

3．法人股东撤资（减资）和自然人股东撤资

4．注销前增值税处理

5．股东借款不归还

6．库存商品房尚未处置完结

7．清算所得和剩余财产

8．案例解析清算所得税处理

九、现场答疑

王老师

会计师，中国注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业开发全程的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座近百次，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧！

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