房地产企业完工年度汇算清缴与土地增值税项目清算策略高研班

房地产企业完工年度汇算清缴与土地增值税项目清算策略高研班

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课程背景

与时俱进，是房地产企业税务规划的生命线

楼市调控风暴愈演愈烈，房地产税收征管、评估、稽查和清算正逐步升级。近几年来，国家税务总局相继发布了一系列涉及房地产行业税收管理的配套、补充政策文件和相关解释，并在税企博弈中不断调整。

企业所得税汇算清缴的大幕已经拉开，房地产业年度所得税汇算清缴和土地增值税清算工作面临一些新的疑难问题引起了企业的高度关注。企业的税收风险管控点在哪里？如何对涉税关键问题进行有效处理和正确评价？如何界定和处理不同税务事项的风险？如何进行未雨绸缪，做好相关的业务规划划工作？这些都是摆在我们财务人员面前的现实“考题”！

清算在即，企业怎么办？

房地产企业受到限购、限价、限贷等强有力的政策打压，已使众多企业对此无所适从，那么你呢？国家通过土地增值税清算来调控房地产市场的思路日渐明晰，有关调高土地增值税预征率的政策，将陆续在各大城市落地，进入清算阶段的项目则面临更严格的政策执行，企业怎么办？

土地增值税对你多重要？

房地产行业涉及税种最多，其中企业所得税和土地增值税对房地产企业影响最大；房地产企业清算，是否营业或是否有利润为依据；它对企业而言是财务自查，确保会计记录合理，准确，把握会计与税法差异的重要途径，也是税务机关获得企业所得税纳税信息的重要手段，操作不当将面临巨额税务损失，且不利于企业的纳税信用评级。

怎样做才能合法少缴税？

“清算土地增值税”对房价有何作用？它是对房地产企业收益影响较大的税种，房地产企业土地增值税的交纳，将由先前的“预征制”转为“清算制”。当前，房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，但利润率越高、缴纳的土地增值税就越多，税后利润可能反而越小。因此，如何做到使房价在同行中最低、应缴土地增值税最少、最后保留利润最多，是房地产公司应认真考虑的问题。

学透税收政策和实务最重要！

如何理解和应对土地增值税清算政策、熟练掌握申报业务、如何灵活运用最新相关法规、防范企业涉税风险？如何进行有效的土地增值税税收筹划，减轻纳税负担、相应增加企业盈利，势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。

本次会议将集中解决房地产企业所得税汇算、土地增值税清算的重要关键问题。帮助您全面地梳理房地产企业汇算清缴的业务流程与财税处理，并对如何化解税收风险做针对性分析。破解土增税清算的政策解析及实际操作的两大难题，学习并掌握房地产项目各阶段节税的操作技巧。针对性强，注重实务操作和实效，是房地产企业不容错过的课程，机会难得！

培训对象

各房地产企业领导、主管财务工作人员和成本合约部及税务、会计事务所等人员。

主讲内容

一、房地产开发产品完工条件及重要性

1、政策依据

2、实际毛利大于计税毛利补税，且稽查风险增大

3、结转收入和结算计税成本的分界线

二、计税成本核算项目与范围

1、拆迁安置如何确认成本

2、融资费用的会计核算与税务处理

3、划分开发间接费用与期间费用

4、土地价款返还处理

三、完工阶段账务处理

1、未完工收入结转完工收入

2、计算结转完工产品销售成本

3、计算实际毛利，调整毛利差异

4、招待费、营业税金的调整

四、计税成本的结转

1、成本的归集与分配方法

2、计税成本与会计成本的差异

3、可售面积的确定

4、已售产品销售成本的结转

五、毛利差异调整

六、完工后续支出会计核算与税务处理

七、房地产企业合法扣除凭证的取得与假票的应对

1、土地出让金与拆迁补偿款入账票据

2、前期费用合法扣除凭证

3、建安工程款合法凭证

4、配套、基础工程

5、稽查查处假发票如何处理

八、特殊疑难问题

1、售楼处如何核算

2、销售车位/车库/人防设施如何核算（产权、无产权）

3、销售储藏室如何核算

4、完工后销售，收取部分款项，成本如何结转

5、应收未收款是否确认收入

6、违约金专题

7、应扣未扣支出的追溯调整

九、土地增值税清算对象的确定

十、土地增值税收入的确认

1、代收费用是否计入收入

2、自用或出租是否确认收入

3、投资、赠与是否确认收入

4、已开发票/未开发票如何确认收入

5、实测面积误差如何处理

6、拆迁还建如何确认收入

十一、扣除项目的确认

1、装修款是否可以税前扣除

2、资本化利息支出是否可以加计扣除

3、营销设施建造费是否可以扣除

4、加计扣除的规定

十二、增值额与增值率

十三、开发连体楼如何清算

1、是否可以按售价分摊扣除项目

2、是否可以按层高系数分摊扣除项目

3、可否合并为非普通住宅清算

十四、土地增值税扣除与企业所得税的差异

十五、清算中特殊问题

1、旧房与新房界定

2、普通标准住宅的界定

3、核定征收

4、车库等配套设施

十六、专家现场开放时间，解答学员疑难问题。

许老师

国内著名房地产税务筹划专家，长期从事房地产相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型房地产企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，被业内人士誉为“中国税法活字典”和“国内纳税答疑第一人”。

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