战“疫”新形势下的房地产行业三大税种疑难百问百答

战“疫”新形势下的房地产行业三大税种疑难百问百答

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课程背景

房地产市场进入一个全新的调整阶段，税收政策调整节奏也进一步加快：增值税立法进程有序开展，土地增值税立法不断推进，房产税呼之欲出，加之疫情期间各项优惠政策紧密出台，对房地产行业税收核算提出更高的要求。国地税合并之后“金三”大数据的整合与评估，可以迅速、有效发现房企日常税收申报风险点，房企财税人员税收筹划和税收核算上更加迷茫。房地产企业如何应对会计核算与纳税评估带来的潜在风险？增值税税率由10%下调为9%，不仅仅所得税税负上升、资金成本增加，原本已经复杂的土地增值税清算框架又增加了全新内容，我们该如何分解不同项目的收入、如何扣除对应的税金？

为切实解决房地产企业营改增后三大税种的疑难问题，应对开发流程的复杂性与会计核算的特殊性，消除未知税收风险，本次课程“私人定制”、量身打造“疫情背景下房地产三大税种疑难问题百问百答”，以房企增值税（新政重点解读）、企业所得税、土地增值税三大税种为经，以多角度破解税收疑难问题为纬，“全方位”、“ 立体式”解读营改增以来财税人员遇到的疑难问题，辅以风险防控与纳税筹划技巧，为房企落实筹划方案、规避涉税风险、全面降低税负提供帮助！

课程对象

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

课程大纲

第一节：增值税部分实务专题分享

1、增值税税率下调专题

⑴ 增值税纳税义务发生时间节点把握

⑵ 留底进项退税操作流程

⑶ 工程造价与税率下调的关系

⑷ 税率下调对企业所得税的影响

⑸ 税率下调对土地增值税的影响

⑹ 疫情政策专项解读

2、买房子送家电、送装修是否视同销售？

3、以老带新业务支出如何进行税收处理？

4、租赁合同免租期是否视同销售？房产税如何规避？

5、产权式酒店、还本销售模式的差异？

6、如何判定价外费用？价外费用的特点是什么？

7、土地价款抵顶增值税如何计算？如何开票？

8、不同形式的土地返还款如何进行税收处理？

9、销售价格偏低如何理解？通过广德发案件进行深度解读

10、以地换房、以房换地如何确定计税依据？

11、配建经适房是否缴纳增值税？

12、红线外支出、代建道路如何进行税收处理？

13、非货币性投资是否缴纳增值税？

14、集团拿地、分公司开发如何进行土地成本确认？

15、新老项目同时存在如何把握不得抵扣进项？

16、增值税项目划分与土增划分有何不同？

17、如何辨析“自产货物”？

18、如何理解“三流一致”？税局为什么要求必须“三流一致”？

19、转让土地使用权如何计税？

20、烂尾楼销售如何计算增值税？

第二节：企业所得税部分实务专题分享

1、会计确认收入时点与企业所得税确认收入时点有区别吗？

2、营改增对企业所得税申报是否有影响？如何操作？

3、非货币性投资是否缴纳企业所得税？

4、营改增后城建税如何在报表列式？

5、成本差如何进行税收处理？

6、如何理解“资本弱化”条款？

7、如何辨析业务招待费？可否在“开发间接费”列支？会议费、差旅费、私车

公用等如何在进行企业所得税汇算妥善处理？

8、接受捐赠与捐赠如何进行企业所得税申报？

9、如何理解“合法有效凭证”？可否列举详细说明？

10、固定资产是否一次扣除解读

11、新企业所得税季度申报表、年度申报表解读

第三节：土地增值税部分实务专题分享

一、基础知识

1、如何辨析增值税“旧房”与土地增值税“旧房”？

2、增值税税率下调对土地增值税清算构架的影响？

3、土地增值税预缴如何计算？

4、营改增后土地增值税如何划分项目？

5、土地增值税清算税金包含哪些？

6、土地差额递减增值税是否影响土地增值税清算的“收入”？

7、以股权收购名义是否缴纳土地增值税？

8、旧房拆迁费用是否进入开发成本？

9、转让旧房如何计算土地增值税？

10、土地增值税扣除的原则如何理解？

11、收购烂尾楼继续开发如何计算土地增值税？

12、增值税税率下调土地增值税临界点变化

二、营改增与融资

1、非金融机构借款是否缴纳增值税？

2、股东、自然人“无息”借款税收风险如何处理？

3、委托借款、“转贷”的差异分析

4、统借统还免税的条件是什么？与关联企业无息借款的关系？

5、如何理解关联企业无息借款免征增值税？

6、如何准确理解资本化利息的起点与终点？

7、如何理解“明股实债”与“明债实股”？

三、拆迁还建

1、拆迁费依据哪些资料计入土地成本？

2、被拆迁人收到拆迁补偿收入是否计征增值税？

3、拆迁还建行为是否计征增值税？

4、拆迁还建行为会计如何处理？“视同销售”还是“销售”？

5、拆迁行为如何征收企业所得税？

6、拆迁行为如何征收土地增值税？

7、拆迁还建是否开具发票？如果开具，金额如何确定？

8、拆迁行为如何计征契税？

四、合作建房

1、出地方立项，出资方出资合作建房，出资方不同分配方式下双方如何进行三大税种分析？

2、出资方立项，出地方出地合作建房，出地方不同分配方式下双方如何进行三大税种分析？

3、以租代建如何规避税收风险？

五、装修、车位、成本分摊

1、如何划分“软装”与“硬装”？

2、装修支出对土地增值税影响是什么？

3、不同售楼部如何进行会计与税收的协调？

4、人防车位销售全方位税收分析

5、无产权车位全方位税收分析

6、有产权车位全方位税收分析

7、车位租赁全方位税收分析

8、车位成本分摊原则

9、占地面积法运用暨解读

10、建筑面积法的运用暨解读

11、直接成本法运用暨解读

12、预算造价法运用暨解读

13、层高系数法运用暨解读

第四节：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

王老师

王皓鹏：会计师，注册税务师，国内著名税务策划专家，税收业务培训专家；数十家房地产企业税务顾问．答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，汇算清缴，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市讲授房地产行业税收专题讲座几百次，讲授由浅入深．生动活泼．内容准确．分析透彻．简明扼要．操作实用；授课风格生动诙谐．风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。

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