商写物业资产运营服务实践与生态创新暨多业态标杆项目参访研修班

商写物业资产运营服务实践与生态创新暨多业态标杆项目参访研修班

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课程背景

随着城市化的持续高烧，一线及新一线城市商务写字楼的增量供应恰如洪峰将至，而存量写字楼之间的租比竞争更是异常残酷，排除“区位地段（项目定位）”和“均租标准（管控单价）”的底线硬标外，各商业写字楼去量化的运营创意可谓是百样迭放，或是减免物业费，或是赠送车位，或是申请产业补贴，或是能耗费打折等，核心着力点依然是确保“入驻存量的稳定”与“优质增量的开拓”，旨在维护一个高黏性、高质量的客群（租户）关系，从而确保商写资产（新楼宇经济）的保值、升值。

对商写物业而言，轻资产转型是一个共同课题，也是一个行业挑战！

高端写字楼作为一个资产化运营的投资型标的，除了天然“区位”上的价值优势外，高品质的物业管理服务，已经成为商业写字楼“品牌效应及资产溢价”最直接有效的动力，因此，商业写字楼“客户关怀”活动开展时，必须非常重视品质维度上的细意创新，也要格外关注落地内容上的场景营造，更要坚决围绕客户黏性上的触点体验……

商业高端楼宇之间的市场比拼一定程度上就是优质客群/租户维护战略上的竞争，那：

优质客群/租户助力高端写字楼资产品牌的积极作用在哪里？

差异性商务客群/租户区域选址的现实偏向有哪些特征？

商务客群（租户）关系维护战略上的战术实践与创新应用又是什么？

如何让优质的客群（租户）关系与商写楼宇的资产溢价形成良性的正向助动？等等既是高端写字楼品质运营的关注点、落力点，也是高端写字楼资产溢价的转化点、变现点，更是高端写字楼市场营销的创新点、竞争点。

有鉴于此，特组织《商写物业资产运营服务实践与生态创新暨多业态标杆项目参访研修班》，链接深圳智慧物业前沿标杆，涵盖智慧产业园区、超高端写字楼、一站式商业综合体3大业态。通过实地考察、案例拆解与专家研讨，深度剖析智慧系统建设、高端管理服务标准、多业态协同运营等核心议题，助力企业精准把握行业趋势，嫁接创新经验至自身业务场景，实现从技术升级到管理效能的全维度提升，为企业在存量竞争时代构筑差异化竞争力提供实践蓝本。

课程收益

认知商业写字楼运营模式的“竞争趋势”与“结构共性”，洞悉客群心场改进服务

学习一线城市商写标杆项目运营案例，可借鉴重塑商写运营组织架构

贯通应用“商写物业标准化运营体系”，助力物企创新产品内涵与聚焦客群价值

理解商写品牌打造及产品营销策略，有效提升物企商写项目出租率及平均租金水平

认知客户运营策略中的风险评估因素，可以前置预警，提升商写招商综合效益

通过学习商写精细化运营细则，提升运营赋能商写资产的实际效果，助力运营业绩

教学方式：

课堂讲授+案例解读+实操分享+小组互动+场景体验+问题思考+总结提炼

课程对象

建议以下学员报名

物业企业高管（总经理、总监等）；智慧园区运营负责人；高端写字楼项目经理；商业综合体招商/运营/品质经理；智慧物业技术主管；多业态战略规划负责人等房地产企业、物业企业中高层管理人员。

课程大纲

案例导入：商业写字楼的历史演绎，近十年房地产经营主题的进化，如上游房地产的宏观环境、资产逻辑、经营核心等

第一讲：【解析楼宇经济】行业趋势上的竞争策略与结构共性

现象1：一线城市深圳的商办市场现状

现象2：商写楼宇经济的新角色定位（城市经济上的双重身份）

现象3：谁是创造商写楼宇经济繁荣主角

现象4：制约商写楼宇运营发展现实痛点

一、行业宏观趋势现状及竞争策略

现状：一线城市空置率正在上升

案例：头部竞争对手打法分析

1. 商写楼宇主攻客群定位

2. 商写提升竞争力的方式

1）地标型商写的3种形态

2）商写招商的宏观新策略

二、商写楼宇建筑7个标配——建筑标配与商务空间的结构共性

1. 中厅结构系统：大堂结构、标准层结构、走廊户内

2. 车货分流系统：客货车道、车位配比、限高设置

3. 特种电梯系统：电梯选型、梯量配比、轿厢载重、梯速设置

4. 暖通空调系统：空调选型、末端配置、负荷标准

5. 电力电气系统：负荷标配、回路设置、应急电站

6. 岗位运营编制：人员配岗、秩序、工程、客服、外包

7. 经营费用模块：物业管理费、中央空调费、水电能耗费

第二讲：【洞悉客户心声】8大客户服务，商写资产运营效益上的密码

案例导入：为什么要定期进行客户满意度调研分析？——发现问题比解决问题更重要

调研意义：租户满意度调研的最终目地

案例分析：商写物业综合满意度评分上的评价与解析

1. 招商租赁服务——让前沿数据告诉您该怎么样跟客户谈

2. 客户服务——服务的短板决定服务的水平

3. 综合配套服务——周边半径的便利性决定了舒适性

4. 办公环境管理——租户与楼宇健康&安全的保障

5. 工程管理维修服务——及时响应，是优质服务的基础

6. 停车场管理服务——让停车变得简单与温馨

7. 公共设施设备管理——让租户舒适办公的硬件保障

8. 安全秩序管理——聚焦安全环境，让租户安心上班

案例解读：从什么角度认知优质服务？注重“服务场景”搭建、让商写运营在投诉中完美

案例分析：腾讯总部大厦、嘉里建设广场、京基100中心3个时代标杆商写项目对标分析

第三讲：【商写标杆学习】品控触点，助推商写运营机制提升

案例导入：商写楼宇的现状与发展

1）发展趋势：物管时代→商管时代→大营运时代

2）商写楼宇“大运营”的主流前沿做法：绿色建筑、智慧楼宇、第三业态

3）搭建商写楼宇“大运营”标准化体系：产品硬件、物业管理、楼宇配套、内容服务

打造商写物业服务标杆4步骤：分析项目→标杆目标→措施跟进→展望未来

触点一、对内：清晰明确的管理方案

1. 管理目标——要求：设定清晰

2. 管理措施——要求：具备实操

3. 服务体系——要求：体现尊享

4. 节点计划——要求：循序渐进

触点二、对外：服务标杆的创新实施

1. 以人为本的商服理念设想

2. 充分洞悉的客群客体需求

3. 务实分析商写的运管重点

4. 搭建全维周期的运营架构

5. 构建梯级有序的服务定位

6. 设定行之有效的管理目标

7. 健康稳定的常态运营维护

8. 创新创意的客户服务机制

9. 科技赋能的智慧场景打造

第四讲：【重塑运营边界】商写物业项目的业务逻辑与架构案例

多维运营边界的三个原则：权责相符、专业执行、阳光运作

组织架构设置的三个初心：机制与效率、品质与品牌、成长与愿景

一、商写项目的业务逻辑与架构案例

1. 招商企划部业务逻辑

案例：招商企划部组织架构

2. 客户服务部业务逻辑

案例：客户服务部组织架构

3. 工程管理部业务逻辑

案例：工程管理部组织架构

4. 物业秩序部业务逻辑

案例：物业秩序部组织架构

5. 安全品质部业务逻辑

案例：安全品质部组织架构

6. 财务采购部业务逻辑

案例：财务采购部组织架构

7. 行政人事部业务逻辑

案例：行政人事部组织架构

二、搭建分级分类的标准化商写体系

1. 超甲级商业写字楼

2. 甲级商业写字楼

3. 乙级商业写字楼

4. 丙级商业写字楼

逐一解读：楼宇品质、建筑规模、客户进驻、物业服务、交通便利、智能化程度等

案例解读：广州商务楼宇等级评定规范（楼宇设施（35分）、楼宇运营（25分）、 楼宇招商（20分）、社会经济贡献（20分）四个分项）

案例分析：北上广深商写楼宇存量图鉴

课程导入：存量商写楼宇市场分类，高端商写的KPI评估指标

第五讲：【拓展资产空间链】创新产品与聚焦客群价值

一、创新产品的10大方向——优化存量就是一种生态创新

1. 空间配需新业态

2. 可视直观样版间

3. 商写田园零距离

4. 红色党建新引领

5. 酒店式至尊服务

6. ISO三标体系认证

7. 工程5S之道+运营10S提升

8. FM-IFM设施设备生态圈

9. LEED-WELL-BOMA认证

10. EHS-ESG可持续发展体系

案例解读：超高层商写“北京中信大厦”运维管理创新案例

二、提高客群价值5大触点——商写周期场景上的衍生效益

1. 商务不失舒适的形象与设计

2. 长远视角基础配置硬件设施

3. 无缝链接物业服务全维要点

4. 延深经营的配套设施与服务

5. 健康有序的空间环境与绿化

场景落地：10个客群服务提升（AI智能访客识别系统、商圈大会员系统体系、开放阳光的社群平台、楼宇生态的平台构建、商写白领睡眠太空舱、微致精选的深夜食堂、多样门类的楼宇托管、可视直观的环评守护、商写圈屋公益微课堂、创意温馨的客关维护）

案例分析：商写楼宇投资判断的10个关键要素

课程导解：学习商写办公楼宇租赁市场基本术语，了解深圳超级建筑【商写】进化过程

第六讲：【品牌战略破局】商写资产上的品牌打造与产品营销

课程导入：客户投资置业分析（个人置业的5个投资维度、公司置业的6个维度）

商写物业的市场趋势：建筑创新、绿色环保、人性人文、智能科技、公寓商写

一、商写品牌的18个营销战术

案例解读：差异化市场营销、品牌卖点致胜营销、先入为主的营销等18个营销战术

二、商写楼宇的名片战略

1. 产品定位暗示

2. 地段优势传递

3. 社区规模传达

4. 物业功能属性

5. 客户价值迎合

四、产品营销的实战4步骤

第一步：商写品牌营销体系打造

第二步：商写品牌创设

第三步：招商策划方案制定（4大内容）

1）招商租赁宣传策略

2）招商市场推广策略

3）品牌入驻先后策略

4）楼层朝向价格策略

第四步：招商租赁（4个策略）

1）推广期——优惠

2）出租期——强势

3）出租期——选择

4）取值期——价格

案例引导：，商写项目（深圳国际商会中心、深圳大中华国际交易广场、福州泰禾中心、武汉万达中心）操盘前沿实践分析

——新质服务力，骆驼精神=长期主义

导入：当前行业内“回归本位”的新质服务力

1）绿城、龙湖——基础服务是基本盘

2）保利、世茂——增值服务是加分盘

3）融创、滨江——从“小家”满意到“大家”满意

4）绿城、金茂——沟通，解决满意度短板

5）绿城、永威——员工是业主满意的第一触点

6）万科、睿海——软硬件升维服务满意

第七讲：【客户运营策略】商写物业资产风险评估数据体系

现象：商业写字楼盈利模式与投资分析（SOHO中国案例等）

一、租客运营风险

评估数据：合同到期、续租盘点、退租预警、空置分析、年计租率、竞品监测、现金监测

二、租客数据问题：4大雷区

1. 数据滞后：实时性不足，未同步

2. 数据失真：缺失或出错、有偏差

3. 数据打架：前后不一致，逻辑不畅

4. 数据骨岛：横向不拉通，纵向不穿透

案例解读：以客户为中心，让品质时代的服务力真正兑现

第八讲：【精细品控行动】资产维度上的运营赋能

课程导入：商写物业“精细化运营”的现实必要性、双重性、一体化、责任与定位

一、商写楼宇“品控精细化”的5个范畴

1. 工程精细化

2. 客服精细化

3. 物业精细化

4. 安全精细化

5. 供方精细化

对标案例1：品质对标到底不是简单模仿？胖东来

对标案例2：让服务在投诉中走向新完美？万科物业

对标案例3：面向客户的服务从哪里开始？海底捞

对标案例4：品质体验上的量化与显化

对标案例5：品质的实战型结构思维：定位+归位

二、聚焦“客户心声”的商写运营品质场景提升

1. 让触点上的“有形服务”精细化

2. 让痛点上的“场景体验”精细化

3. 沉浸式服务呈现“MOT关键时刻”

4. 啄木鸟精细化品质场景执行管理

三、商写楼宇物业“精细化管理”案例场景分享

24个应用场景及品控案例展示

总结：商写物业的10个实践

1. 商写租户关系维护，高端写字楼物管新课题

2. 高端写字楼“客户关怀”的解析与应用

3. 超高层商写物业建筑的运管要点

4. 现代商写物业“第五空间”创意探索

5. 海因里希法则对标商写物业时的实践应用与创新指导

6. 商写物业项目负责人-安全管理关注点与新担当

7. 城市综合体商写物业管理的多样化分析

8. 现代城市商务区商写楼宇高空坠物治理之策

9. 论城市综合体的物业管理上的运营价值

10. 浅谈城市立体物业的物业管理运营特色

---未来商写物业资产运营的前沿理念：标准化、信息化、数字化、智能化、智慧化、数智化。

【参访项目简介 —— 智慧产业园区、超高端写字楼、商业综合体】

项目1：产业园区-深圳星河WORLD

星河WORLD项目占地约62.29万平方米，总建筑面积约160万平方米；是由星河控股集团斥资超280亿元开发建设，集产业、商务、居住、教育、购物、休闲等多业态配套打造的集产城、产融、产教、产居四位一体的产融新城。

聚焦以人工智能、5G、大数据、物联网为核心的新一代信息技术产业、高端装备制造产业、生命健康产业、金融产业五大核心产业，运用产融理念，打造“园区+金融”双闭环总部基地。目前已签约企业超1800家，其中包括华为、中国人寿、三菱电机、五矿证券、平安普惠等30家500强企业、57家上市企业及60家专精特新与小巨人企业，形成规模化产业集群；招商入驻率高达99%，创造税收30亿元，产值300亿元，吸纳就业人口4万人。

项目2：商业综合体 — 星河WORLD COCOPARK

占地面积34630.27平方米；总建筑面积281066.81平方米；一期绿化面积10750平方米；星河world一期项目于2015年9月1日交付投入使用。星河world一期项目建筑分A、B栋：其中1F-5F 裙楼为星河COCOPARK商场；6-35F为商务写字楼；地下室共3F，用途为停车场、设备房、商业；一期地下停车场规划停车位为1620个。项目从前期介入、助力招商、验收把关、运营支持、资产守护等全生命周期提供企业运营服务，助力企业发展。商写出租率稳居全市第一，出租率常年保持在 97.8%。

项目3：超高端写字楼 — 星河双子塔

中国最高等高双子塔

深圳·星河双子塔坐落于深圳市龙岗区坂田街道，项日占地36万平方米，总建筑面积67万平方米，东西双塔高度均为369米，地上73层，是中国最高等高双子塔。

以“风”为设计理念，立面造型采用金属扭转技术，呈现出螺旋向上的“风之律动”视觉效果。

首层大堂挑高19.5米，东塔约2500㎡，西塔约2900㎡；43-44层设有空中企业总部大堂，挑高9.5米。共配备88部电梯，最高梯速与迪拜哈利法塔相同，为世界第五快梯速配置。联盟商务、产业孵化区、品牌商业区、酒店公寓、文化艺术区、人才配套区、湖山居住区、生态休闲区等多元业态。

园区聚焦新代信息技术产业、高端装备制造产业、文化创意产业、生命健康产业，科技金融产业五大核小产业，运用产融联照理念、打造"昆区+金融,双闭环总部基地、铸就联照其享典范、共创聚人才、集产业、共成长”的产城社区。 项目获得LEED金级预认证和WELL-Core铂金级预认证。提供高端商务办公空间，标准层面积约2300-3200㎡，办公平面四个角预留上下水位。西塔设直升机停机坪，提供高端出行服务；园区内设城市候机楼，约40分钟直达深圳宝安国际机场。项目垂直规划直升机停机坪、空中企业总部大堂、共享会议中心、员工餐厅等配套。项目与腾讯云深度合作，以腾讯微瓴物联网为系统核心，打造科技领先和AI智能化运营的超高层地标建筑。【服务内容】保洁服务、安全服务、客服服务、会务服务、工程服务、绿化服务【项目特色】人与空间的智慧链接者, 以创新科技、匠心服务，助力企业内生发展。

项目4：智慧产城社区/综合体-深圳中执时代

中执时代广场位于深圳市龙华新区东环二路与建设东路交汇处，龙华文化广场旁，是龙华新区的地标性建筑之一。中执时代广场总占地面积约4万平方米，总建筑面积约15万平方米，由甲级写字楼、国际五星级酒店和国际购物中心组成。项目自带龙华唯一国际五星级酒店和国际购物中心两大顶级商务配套，同时项目周边银行、医院、餐饮等配套设施一应俱全，完全满足现代化商务办公需求。项目具备甲级写字楼的顶级软硬件配置，包括中空双银LOW-E纯玻璃幕墙，进口日立高速电梯等。物业重金聘请顶级物管公司——世邦魏理仕进行物业服务顾问，为企业及员工提供优质的办公空间及贴心服务。

雷老师

18年商业多业态物业运营管理实战经；8年部队经历，曾荣获个人三等功、集体三等功；注册物业管理师、物业管理师、中级工程技师（中级职称）CIH英国特许房屋经理学会特许会员、深圳市物业管理协会专家库成员。

现任：雅居乐商业|副总经理

曾任：万达集团|万达商业中心总经理、武汉区域副总经理；泰禾集团|泰禾商业副总经理；深圳大中华第一太平戴维斯物业公司| 副总经理；佳兆业物业高级经理

擅长领域：高端商业物业（甲级商写、商业综合体、智慧产业园、购物中心、酒店）的资产运营、一体化多维运营、品质提升、新楼宇经济、物业职业经理人能力提升

理论研究：近年来陆续在《中国物业管理》《深圳物业管理》《住宅与房地产》《现代物业》《城市开发》等国家级期刊及杂志上发表学术论文90多篇；原创课题《新资产运营视角下的商业写字楼品质化创新与精细化提升》《现代智慧产业（园区）新城商业物业运营实战》《新实战•物业职业经理人•复合型素质构建》《现代购物中心创新品质实践》等。

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