国地税合并严征管模式下的房地产开发企业：汇算清缴账务调整与税务风险自查补救

国地税合并严征管模式下的房地产开发企业：汇算清缴账务调整与税务风险自查补救

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课程介绍

随着“放管服”改革的深化，国地税的合并，金税三期全覆盖与票表税比对、增值税发票新系统、纳税信用管理与黑名单、稽查双随机制度，税收征管进入信息管税时代，企业应与时俱进，做好税收风险管控。

房地产行业开发周期长，涉及的税种最多，涉税业务最复杂，特别是预售与完工阶段，完工交付后确认增值税纳税义务开具发票，并结转收入和成本，清算土地增值税。另一方面，会计制度与税法存在诸多差异，在会计处理方面，按会计制度进行核算；在纳税方面，必须按税法规定进行调整，稍有疏漏就会产生涉税风险，导致税务处罚。

因此，在汇算清缴期间前，将当年的错漏账项进行调整，对涉税事项进行全面自查补救，是每个企业财务人员必须认真对待的工作。

课程特色

1．重点税收政策结合具体经济业务讲解，重在运用；

2．按开发流程讲解房产企业各阶段汇算清缴差异；

3．特殊业务专题讲解；

4．年终结账重点事项，做好汇缴清缴。

课程对象

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

‖课程纲要‖

开篇语：当前征管形势与企业面临的税收风险

1．国地税合并全面清理征管盲区

2．金税三期发票系统升级与票表税比对

3．稽查双随机与一案双查

4．税收黑名单与多部门联合惩戒

5．重大违法案件信息公布与多部门联合惩戒

6．社保及非税收入移交税务部门征收

7．严厉打击虚开虚抵涉税违法行为

一：账务调整与纳税调整

1．账项错漏 — 账务调整

⑴ 少计漏计收入的补记

⑵ 不得抵扣的进项税转出

⑶ 土地增值税预交错误调整

⑷ 土地使用税计算错误调整

⑸ 印花税漏计补报

⑹ 个人所得税扣缴错误补正

⑺ 是否未按规定预交税款

⑻ 漏计与多计费用补正

⑼ 增值税科目设置与运用常见差错

2．账务调整方法

⑴ 补充登记

⑵ 红字冲销

⑶ 以前年度损益事项调整

⑷ 当年损益事项调整

⑸ 不影响损益的事项

⑹ 期间费用与成本核算范围

3．会计与税法差异 — 纳税调整（调表不调账）

⑴ 永久性差异

⑵ 暂时性差异

二：税收征管与预交税款

1．预交税款少申报如何定性

2．季度预交申报可否弥补亏损

3．稽查查增所得可否弥补亏损

4．预计毛利预交时不允许调减

5．关联交易与反避税调整

6．税负过低预警要求补税合法吗

7．车位销售让交房产税合法吗

8．开发产品转自用需视同销售吗

9．市政配套费应当交契税吗

10．权责发生制与以票管税之争

⑴ 计提但未到支付期的费用可否税前扣除

⑵ 如何掌握应当取得但未取得合法凭证

⑶ 合法凭证的取得时间即增值税纳税义务时间

⑷ 如何准确把握“实际发生”

11．红线外支出可以税前扣除吗

12．自查报告

⑴ 企业基本情况

⑵ 开发项目情况

⑶ 当年税款交纳情况

⑷ 接受纳税检查、评估情况

⑸ 自查结果与税负过低原因

⑹ 其它说明事项

三：汇算清缴申报前的重点工作

1．合法凭证自查与补开

2．账项错漏调整

3．计提应提费用与成本归集

⑴ 房地产企业完工年度允许预提的三类成本

⑵ 实际发生未取得发票的成本如何处理

⑶ 计提但未到支付日期的租金、利息可否税前扣除

⑷ 合法凭证入账时效

4．结账时点与跨期费用的处理

⑴ 跨年度成本

⑵ 跨年度的费用

5．做好汇算清缴准备

6．不同开发阶段汇算清缴思路与方法

四：年度申报重点账户与报表注意事项

1．利润表利润总额与申报表项目

2．毛利率指标

3．主营收入与财务费用相关联

4．主营成本与开发产品关联

5．货币资金贷方余额与现金大额收支

6．其它应收款（股东借款，关联无息借贷）

7．固定资产折旧与无形资产摊销

8．开发成本计提与分摊方法

9．预收账款与税款预交

10．完工条件与收入结转

11．实收资本与资本公积

12．未分配利润与本年利润

13．应付账款与其它应付款

14．增值税报表销售额与所得税收入差异

15．增值税明细账与报表比对

16．工资总额、个税申报与社保基数

五：合法凭证自查

1．合法凭证种类与审核要点

2．不合规凭证的换开与补开

3．无法取得合法凭证的处理方法

4．发票与交易、合同比对

5．票据付款方向与支付方式

6．当年票据入账时效

7．未完工年度的成本发票不合规是否应调增

8．跨期费用的追补扣除

9．进项税抵扣与转出

10．发票的开具时间与适用税率

11．增值税发票付款方向不一致一定是虚开发票吗

⑴ 挂靠业务

⑵ 建筑企业内部共享资质

⑶ 委托第三方收款

⑷ 总分公司代付款

12．如何界定虚开发票与风险防范

六：职工薪酬与个人所得税

1．工资与福利

2．工资与劳务

3．社会保险

4．津贴补贴与奖励

5．个人所得税法修正案

6．解除合同补偿

7．私车公用的涉税问题

七：预售与完工年度毛利调整

1．未完工收入预计毛利调整

2．完工收入预计毛利调整

3．完工后续支出的调整

4．完工条件及重要性

5．完工年度成本分配与结转

6．成本真实发生的证据与虚增成本的查处

7．销售开发产品与发票开具

8．不同类别产品成本分摊方法

⑴ 占地面积法

⑵ 建筑面积法

⑶ 层高系数法

⑷ 直接成本与共同成本、间接成本

八：税前扣除项目

1．佣金与代理费

2．广告宣传费

3．业务招待费

4．利息支出与统借统还

5．资产损失

6．罚款与违约金

7．赞助支出与公益捐赠

8．教育经费

九：收入确认

1．股息红利与转让所得

2．包销、买断、超基价分成收入

3．分期收款销售

4．政府补偿与奖励

5．完工产品转自用

6．促销方式中的税收

7．所得税收入与增值税收入差异

8．租赁收入、利息收入

9．违约金与价外费用

10．售价过低与正当理由

11．一般计税三税计税依据差异

十：特殊业务涉税处理

1．混合销售与兼营

2．甲供与大包

3．拆迁还建

4．合作开发业务

5．车位的税务处理

6．公共配套设施

7．股权重组与合并分立

8．异地项目开发主体变更

9．股权收购中的涉税与法律风险

10．售后回租

11．挂靠经营风险防控

12．总分包与差额征税

十一：专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

许老师

国内著名税务筹划专家，长期从事房地产与建筑等相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业与建筑业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型房地产企业与建筑企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，因而受到各地学员的认同和热烈追捧。

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