房地产业所得税汇算清缴核心申报表暨成本分摊与甲供材专题

房地产业所得税汇算清缴核心申报表暨成本分摊与甲供材专题

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‖专题背景‖

房地产企业又得面对一年一度的企业所得税汇算清缴工作，年度申报表是体现企业一年税收计算与缴纳的核心资料，也是填报难度最大的申报表，几乎反映了企业的所有税收风险！如何准确计算年度应交税款以及税前扣除项目？如何将营业税、土地增值税的缴纳体现在年度申报表？如何在短时间内掌握房地产行业的税收重点问题？

为协助房地产企业做好2015年度所得税汇算清缴工作，我公司特举办“汇算清缴核心申报表暨成本分摊、甲供材专题”讲座，以房地产企业收入的税会差异、成本归集与确认、成本分摊、甲供材、车位等重点问题为主线，通过具体的案例与数据，实战演练，“手把手”进行政策解读，用最短的时间，让财务人员掌握房地产企业项目开发疑难问题，全面控制收入及成本的风险，有效开展纳税筹划，为您企业争取最大化的利益！

‖培训受众‖

各房产企业领导，财务部门负责人、会计主管、会计核算人员、税务主办、（具有一年以上房地产开发工作经验）税务、会计师事务所及各财务咨询公司的人员。

‖课程纲要‖

一：营业税相关疑难问题

1．诚意金、定金是否缴纳营业税？营业税纳税义务发生时间是如何规定的？如何界定和理解“销售合同”？

2．您觉得资产负债应交税费期末余额是红字是否合适？收到诚意金（或定金）如何做账务处理？与收入的关系如何协调？

3．企业收到违约金和支付违约金的税收待遇有何不同？

二：收入税会差异暨重要申报表的填报

1．在开发流程的整个过程中，会计在哪个节点确认收入？税收又是如何规定的？二者为什么会产生差异？

2．如何理解“完工”的标准？“未完工”取得收入如何进行账务处理？又如何在季度申报表和年度申报表反映？

3．季度申报是否可以弥补以前年度的亏损？

4．预交的营业税等税金是否可以在税前扣除？

5．预收账款是否作为计算“三费”计算的基数？如何在申报表反映？

6．“完工”开发产品如何确认计税收入？计税收入和会计收入、营业税计税依据有什么关系？

7．如何确认计税成本？计税成本由哪些部分构成？计税成本有哪些具体要求？

8．哪个节点是计税成本“终止日”？对所得税的影响是什么？

9．如何确认计税成本对象？会计和税收有哪些差异？

10．在所得税处理的不同阶段，您是如何进行所得税税金账务处理的？

三：收入的确认与风险控制

1．“买一送一”如何进行税收处理？买房子送家电，买房子送面积，买房子送物业，买房子送车位（有产权、无产权），买房子送旅游，买房子抽大奖等。业主接受赠送的家电（面积、车位等）是否涉及个人所得税的风险？

2．以老带新的税收风险如何控制？

3．抵券销售形式下如何确认收入？

4．“假按揭”“零首付”的区别是什么？二者的税收风险有何不同？

5．溢价分成、超价提成的佣金支付有什么特殊税收规定？

6．销售价格明显偏低如何确认计税依据？企业如何解释属于自己的“正当理由”

7．售后回购案例分析

8．售后回租案例分析

9．还本销售如何确认收入？

10．“拆迁还建”（拆一还一）建造模式下，如何确认会计收入？营业税、企业所得税、土地增值税的计税收入如何确认？契税的计税依据是什么？

11．房企代相关部门收取业主的费用存在什么税收风险？如何规避？

12．如何界定合作建房？出资方、出地方不同的合作模式如何界定经济业务？如何计税？

四：成本的确认与风险控制

1．土地投资如何确认成本金额？投资环节是否征收土地增值税？

2．股权收购的风险是？是否涉及土地增值税？股权收购之后如何确认土地成本？

3．“以房换地”“以地换房”如何确认成本？如何确认营业税的计税依据？

4．购买烂尾楼后续建造销售的，如何确认扣除项目？计算土地增值税是否适用加计扣除20%？

5．土地返还款如何进行税收处理？本课程将针对不同形式的返还款与不同的会计处理来综合分析税收问题，让您不再困惑。

6．城镇土地使用税的开始时点与终止时点如何确认？如何计算？

7．与销售相关的印花税归集在哪个会计科目？在计算土地增值税时如何扣除？

8．业务招待费、会议费、差旅费如何确认？私车公用的税收问题如何应对？

五：成本分摊与甲供材精讲与实战演练

1．占地面积法的精要之处是什么？

2．建筑面积法在会计、企业所得税、土地增值税处理上有什么异同？如何确认可售面积？

3．什么是层高系数法？可以采取层高系数法的成本是哪些？

4．不同成本分摊方法如何有效结合？对企业整体税负的影响是什么？

5．什么是“甲供材”？“甲供材”是否合法？

6．如何划分材料和设备？二者的税收待遇有什么不同？

7．“甲供材”业务双方如何进行会计处理？如何纳税？

8．“甲供材”业务如何开具发票？如何索取发票？

9．装饰劳务和“甲供材”税收处理有什么差异？

10．发生“甲供材”业务如何进行提供相关的资料？

11．劳务分包、钢构立体车位如何索取发票？

六：装修、售楼部、车位精讲与讨论互动

1．什么是装修？销售精装房的利与弊是什么？

2．什么是软装？什么是硬装？二者的税收待遇是否相同？

3．不同形式的售楼部如何进行会计处理？如何归集发生的成本费用？税收对此又是如何规定的？如何协调可以减轻税负？

4．售楼部是否缴纳房产税？ 物业用房是否产生房产税？

5．人防车位如何确认收入？在土地增值税清算如何确认扣除项目？

6．无产权车位在土地增值税清算中如何分割收入？

王老师

王老师：会计师，中国注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；数十家房地产企业税务顾问、答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座上百次，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。

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