房地产企业土地增值税涉税政策（含营改增）案例解析与筹划专题

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课程介绍

学完这堂课，马上为企业换回巨额的真金白银。通过实际案例解析，发现土地增值税纳税筹划的奥秘，隐含惊人价值——可为企业创造5位数至8位数不等的巨额经济效益。

我们基于对房企开发项目的业务流程研究：总结出影响开发项目利润因素的税收成本（土地增值税）纳税筹划十八法，该十八法完全涵盖了开发项目全过程的纳税筹划。税收成本，这一影响项目开发利润的关键因素，我们可以进行科学控制。并且结合去年营改增税制改革研究，发现筹划新机遇。谨此，就让我们以实际案例对这十八法作一一解析，并告知这一税制的奥秘所在。

课程大纲

2017年房地产企业土地增值税涉税政策（含营改增）案例解析

一、土地增值税定义与法规概况

二、土地增值税优惠政策与特殊政策

三、土地增值税应税收入的确定

四、土地增值税扣除项目金额的确定

五、土地增值税的征收管理政策

六、土地增值税纳税筹划节税原理揭秘

七、土地增值税以投资控制增值率的税收筹划问题分析

八、对公共配套设施费的再认识。

土地增值税纳税筹划——传统法

共列举了9个案例，并以9个纳税筹划方法诠释房地产行业从公司设立开始至项目开发过程的各种经营情况涉及的纳税筹划，降低税收成本，提高企业经营效益。每个筹划方案都是以税法规定为主线设计与安排经营来进行筹划，已达到项目经营税负最低，而且遇到既定的经营模式进行深入分析，并结合税法规定设计以最优的经营安排，进而达到合法合理的节税，提高经营利润。

特点：案例解析融入节税原理；设计方案有比较、方案运用列依据（税法条文）。

一、企业筹建期巧妙运用法

二、投资时机的最佳选择法

三、土地出让金返还筹划法

四、转让在建工程筹划法

五、转让二手地筹划法

六、收入分散或转移筹划法

七、费用移位或费用均分筹划法

八、适当加大建造成本筹划法

九、合作建房筹划法

土地增值税纳税筹划——金蝉脱壳法

列举一个案例的多种情形的筹划方法。这一方法是十八武艺法中最有技巧的股权转让的纳税筹划方法，也是效益最大的方法。其不仅合法合规，而且解决了由于买卖双方由于有一方采取常规的税收筹划得利了，而另一方可能存在增加收购成本造成交易不成的弊端。这一方法就目前所有教科书所没有的。

一、股权并购转让法

二、增资扩股融资法

土地增值税纳税筹划——软件应用法

列举八个案例实施软件应用。即就是将筹划方法融入到软件测算、分析，并优选筹划结果的一种筹划方法。软件应用法，就是将传统的筹划方法应用软件科技手段，高效准确测算筹划结果。这一方法开创了当前纳税筹划的先河——纳税筹划软件化。也是当前教科书所没有的最为珍贵的纳税筹划工具。

一、开发产品定价技巧法——应得的利润

二、可抵扣成本组合法——配合取得的利润

三、可抵扣费用组合法——巧取得的利润

四、可执行政策选择法——送给您的利润

五、“临界点”法的选择——摘取的利润

六、选择不同销售率清算法——让给您的利润

七、调价促销组合法——挖出的利润

八、降低增值额法——智取的利润

土地增值税纳税筹划——总结

十八般武艺筹划法。通过19个案例的解析,采用两种测算解析手段：即，一是运用现代化信息工具软件测算分析；二是手工计算分析（也包括利用EXCEL简单计算分析）。由此，我们不难发现：

1、房企项目土增税筹划的核心：是如何有效应用土增税这一税种的特点、特性，解决增值额与增值率问题；

2、依据土增税的特点、特性，运用专业软件进行复杂测算与分析，可以发现手工包括利用EXCEL工具都无法发现的筹划方法，如利用销售率改变清算项目增值额与增值率问题，并且运用专业软件进行土增税测算、分析包括数理分析与筹划，可以快速、高效、直观得结出筹划方案。

林老师

香港公开大学MBA,高级会计师，曾任某地产集团财务总监、副总裁，某研究所所长，深刻了解企业的税务问题，擅长房地产企业纳税检查、土地增值税稽核与税务风险评估，国内知名土地增值税清算实战专家。

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