金税三期严征管下房产建安业税收风险防范与疑难问题处理

金税三期严征管下房产建安业税收风险防范与疑难问题处理

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课程背景

房地产企业和建筑企业财税处理远远比其它企业复杂，其业务的特殊性、税务处理的特殊性使得房地产建安企业财务在实际工作中面临更多的疑难问题，甚至引发税企争议。如何面对疑难，化解争议，寻求有利于企业的处理方案，是房地产建安企业的核心问题。

营改增后，随着金税三期上线，企业面临更大的涉税风险，财务人员面临更大的职业风险。本课程从房地产、建安企业日常工作中常见的十七大疑难专题入手，从实际操作角度给出建议和实施方法，对房地产建安企业实际操作有极强的指导价值。

课程收益

1、工程承包方式与进项抵扣 1、了解当前税收征管形势及企业面临的风险

2、甲供与大包的选择 2、掌握日常涉税疑难问题的处理技巧

3、差额征税的票据处理 3、掌握税收风险控制方法

课程对象

各房产、建安业总经理、财务总监、财务经理、主管会计、其它财务相关人员

各省市国税局、地税局、会计所、税务所、律师所负责人及财税相关专业人士

课程大纲

开篇语：当前税收征管新形势对企业的影响

1、金税三期与发票实时监控

2、稽查选案双随机与一案双查制度

3、纳税信用管理、税收黑名单与重大违法案件公布

4、三证合一与部门间信息共享

一、新的征管形势下合同在控制税收风险中的关键作用

1、合同决定业务、业务决定税收

2、合同中的涉税条款

3、合同中的票据与结算条款

（1）发票的开具时间与种类

（2）发票不合规的法律责任

（3）发票与付款的约定

4、供应商及合作方选择

5、购销合同中的结算方式与发票取得

6、工程合同发包方式与票据

二、建筑企业挂靠经营中的税收风险防范

1、建筑企业内部共享资质

2、挂靠业务房产企业应注意的涉税风险

3、被挂靠方应如何加强税收风险管理

4、合同签订与发票开具

5、挂靠经营在操作中资金流管理

6、税收风险保证金

7、质保金的处理

三、甲供与大包专题

1、甲供工程甲乙双方使用中如何选择

2、塑钢窗如何签署协议及取得何种发票

3、采购电梯应如何签署协议

4、甲供的不同模式与结算票据

（1）总额模式

（2）差额模式

（3）总额模式下，材料发票的开具与资金流协

5、甲供工程增值税计税依据

6、总分包结算与开票

7、跨县市区提供建筑服务预征税款与开票申报

（1）增值税预征

（2）企业所得税预征

（3）个税

8、建筑工程发票开具注意事项

四、混合销售与兼营专题

1、一般混合销售

2、特殊混合销售

3、混合销售与兼营差异

4、销售货物+运输结算方式与税负

（1）混合销售的运费

（2）价外费用的运费

（3）代垫运费（非价外费用）

5、销售货物+建筑安装服务

（1）电梯销售+安装

（2）生产企业自产货物销售+施工（特殊）

（3）商贸企业销售+安装（一般）

（4）建筑企业大包

五、车位的财税处理

A、产权车位会计与税务处理

1、成本如何分摊

2、合同签订与发票开具

B、无产权车位会计与税务处理

1、收取停车费如何征税

2、车位租赁如何征税

3、转让车位如何征税

（1）增值税－视同销售不动产

（2）企业所得税

（3）土地增值税

（4）是否征房产税

4、产权归属如何界定

5、如何证明属于全体业主

6、发票如何开具

7、合同如何签订

六、预交增值税专题

1、建筑企业异地施工预征率

2、房产企业销售开发产品预征

3、不动产与机构跨县市区预征

4、预征税款的抵减需要分项目吗

七、差额征税专题

1、差额征税项目，发票全额开具

（1）建筑总包简易计税模式

（2）物业公司代收水费

（3）房产企业一般计税出让金抵减销售额

2、差额征税项目，发票差额开具

（1）旅游公司

（2）劳务派遣

3、如何确认发票开具方式

4、差额征税的类型

5、不得开具专票的情形

八、租赁业务专题

1、免租期是否视同销售

2、免租期的会计与税务处理

3、售后回租的税务风险与防范

4、无租使用税务风险与防范

5、一次性收取跨期租金财税处理

九、违约金专题

1、销售方收取

2、购买方收取

3、解除合同收取

4、质量索赔

5、违约金作为价外费用的条件

6、个人取得违约金收入个税问题

7、违约金支出的税前扣除问题

十、不同促销方式中的涉税处理

1、零首付、代垫首付

2、定金返息、返契税、免按揭利息、物业费

3、老带新奖励

4、融资性售后回租

5、赠送装修与家具电器

6、折扣销售价格过低与正当理由

7、抽奖与促销庆典活动随机发放赠品税务处理

8、以房抵工程款纳税义务时点

十一、融资业务专题

1、向金融企业融资

2、民间借贷

3、个人借贷

4、关联方借贷

5、统借统还

6、委托贷款

7、名股实债混合性投资

8、无息借贷风险规避

9、企业所得税与土地增值税的扣除差异

十二、建筑企业收入会计处理与税务处理

1、增值税纳税义务时间

2、企业所得税收入确认

3、会计收入确认

4、房地产企业增值税纳税义务时间

5、社保、劳动、税务监控下人工费处理

十三、增值税发票风险控制

1、作废红字发票开具

2、汇总开票必须附税控清单

3、如何保全善意取得专票的证据

4、善意取得如何处罚

5、异常扣税凭证税收株连

6、未按规定取得发票如何补救

7、稽查查处不合规票据如何定性处罚，企业如何避险

十四、进项税抵扣专题

1、不得抵扣进项税的范围

2、同时存在两种计税项目进项税如何抵扣

3、用途发生改变，进项税的转出与转入

4、进项税抵扣的合法凭证

5、进项税抵扣注意的条件与方法

6、不同项目的进项税能否与销项相抵

十五、合作开发专题

1、合作开发约定取得固定收益如何财税处理

2、约定分配项目税后利润的处理

3、约定分配开发产品的处理

4、转让在建项目挂靠开发

十六、征地阶段疑难专题

1、收购项目公司股权可否调整土地成本

2、出让金抵减销售额的处理

3、红线外支出的处理

4、拆迁补偿款票据与抵减销售额

5、房产企业取得土地后交子公司开发如何规避风险

十七、其它疑难专题

1、新老项目与计税方式选择的困惑

2、营改增前业务如何补税，如何开票

3、营改增前业务发生销售退回如何处理

4、营改增对土增税、房产税、契税的影响

十八：现场答疑、企业问题现场咨询

许老师

著名房产建安业财税大师——许明信

长期从事房产建安业纳税筹划工作

现兼任多家房产建安企业税务顾问

被业内人士誉为‘中国税法活字典

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