地产新政融资方向下：房地产开发全过程融资13种渠道与60种融资工具案例解析培训

地产新政融资方向下：房地产开发全过程融资13种渠道与60种融资工具案例解析培训

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课程背景

三道红线，两类限额管理，集中供地，这三大政策对于地产开发企业来说，具有重大影响。三道红线是针对地产企业的精准监管，两类限额管理是针对金融企业的精准监管，集中供地是针对地方政府的精准管理。作为融资口的人员，不得不变得更专业，才能在严监管的环境下实现融资目标，助力企业发展。

其一：房地产行业是高杠杆的行业，能否融到资，能够融到多高的杠杆以及融资成本直接关系到项目是否赚钱，影响到股东回报，甚至毫不夸张的说决定房地产企业的生死存亡。

其二：资金是否及时到位，决定了项目是否能顺利及时取得，随着土地价格一直攀升，对资金的需要越来越重要。

其三：面对监管层的强监管，几乎每个月，甚至一天好几个部门接连有新政出台，对于融资人员的要求越来越高。传统的融资模式很难满足报表的要求，特别是房地产行业负债率的高低会影响外部评级的高低，会影响金融机构对企业信用风险的评定，同时也会影响融资成本的高低。

课程收益

1、通过对详细讲解房地产资金来源组成，央企、国企、民企及地方名企来梳理地产融资案管理流程及方法

2、了解掌握外部资金渠道，包括股性资金和债性资金充分认识融资结构的合理安排对于项目盈利的重要性

3、股性资金和债性资金重点讲解外部性资金的来源渠道及融资方式，以及切实落地的手段及措施

4、用案例说明融资方案设计的原理以及如何高效快速的落地融资，顺利到款

5、掌握融资60种金融工具，结合企业案例分享交流探讨

6、掌握与金融机构沟通的技巧，让金融成为企业发展的翅膀

适合对象

房地产企业董事长、总经理、城市总、项目总、财务总、投融资部门等

课程大纲

一、房地产开发全过程融资管理的三大使命及13大融资渠道近60种融资工具

1、融资三大核心使命是什么？

2、融资13种渠道讲解分析

3、主要融资60种工具介绍讲解

二、房地产开发全过程融资节奏—土地前融

1、集团公司股权融资

（1）公司引入战略股东（案例1：华夏幸福引入平安不动产）

（2）公司上市（案例2：新力地产上市）

2、土地前融——项目层面股权融资

（1）项目层面引入同行业股权合作开发（案例3：华润华发上海大宁项目合作开发）

（2）项目层面引入财务投资者（案例4：世茂平安不动产张家港项目合作开发）

（3）私募股权基金介绍及融资方案（案例5：融创晨曦增城项目合作开发）

（4）信托计划股权投资计划介绍及融资方案（案例6：融信兴业信托福建项目合作开发）

（5）投资公司直接入股（案例7：力高南昌水务苏州项目合作开发）

3、土地前融——项目公司债权融资

（1）私募股权基金对赌融资方案介绍（案例8：洛德正荣苏州项目合作开发）

（2）项目公司股权收益权信托计划融资方案介绍（案例9：蓝光华润信托重庆项目合作开发）

（3）AMC配合收购金融不良和非金不良（案例10：世茂+信达+东方收购福晟/案例11：世茂华融天津项目合作）

（4）并购贷款（案例12：金融街收购SOHO上海项目）

三、房地产开发全过程融资节奏—开发过程中融资计划

1、应付工程款融资

（1）应付工程款保理计划（案例13：海伦堡保理计划）

（2）应付工程款信托计划（案例14：首创应付工程款信托计划）

2、材料采购款保理计划

（1）材料采购款信托计划（案例15：旭辉托采购款信托计划）

（2）材料采购款区块链计划（案例16：绿地地产浙商银行区块链采购款资管计划）

3、开发贷款（案例17：陆家嘴前滩项目）

4、设备租赁计划（案例18：世茂长白山项目设备租赁计划）

5、保险债权计划（案例19：金茂上海项目）

6、商票融资（案例20：恒大）

四、房地产开发全过程融资节奏—销售过程中融资工具

1、购房尾款ABS（公开市场储架发行 案列21：万科）

2、购房尾款信托计划（案例22：私募发行旭辉）

3、购房尾款区块链计划（案例23：世茂）

4、地方金交所融资工具

（1）北交所融资工具（定融计划模式、摘挂牌类模式—债权转让类、应收账款类 案例24：世茂外滩茂悅酒店定向委托投资计划ABN/案例25：招商蛇口购房尾款债权转让计划）

（2）天交所融资工具（案例26：阳光城购房尾款收益权转让计划）

（3）广交所融资工具（案例27：恒大购房尾款收益权转让计划）

（4）其他地方金交所融资工具

五、房地产开发全过程融资节奏—建成物业融资工具

1、银行的经营性物业贷款（案例28：中融大厦）

2、CMBS（Commercial Mortgage Backed Securities商业不动产抵押贷款证券）（案例29：世茂股份世茂场项目）

3、REITS（Real Estate Investment Trust房地产信托投资基金）（案例30：万科深圳项目）

4、类REITS （案例31：中信金石成都苏宁广场项目）

5、信托计划收购物业资产，实现销售（对赌模式，案例32：XX公司上海浦东住宅项目出售\案例33：XX公司深圳商业物业项目出售）

6、常规的抵押贷款（案例34：利用贸易公司或建筑公司作为借款主体实现物业借款）

7、保险债权计划（案例35：金茂）

8、物业费ABS(案例36：信达地产)

9、ABN(案例37：世茂\案例38：世博土控)

六、房地产境内信用类融资工具

1、公司债（证券交易所）

（1）公开市场发行公司债（案例39：富力/案例40：龙光）

（2）非公开市场发行公司债(案例41：华夏幸福)

（3）可转换公司债（含可分离可转债 案例42：格力地产）

（4）可交换公司债（案例43：华夏幸福）

2、企业债（案例44：万科）

3、绿色债券（案例45：龙湖）

4、超短期融资券（SCP）（案例46：万科/案例47：电建）

5、短期融资券(CP)（案列48：金地）

6、中期票据(MTN)（案例49：光明地产）

7、资产支持票据(ABN)（案例50：五矿地产）

8、定向票据（PPN）（案例51：荣盛）

9、熊猫中票（案例52：远洋地产/案例53：九龙仓）

七、房地产境外发行的信用类债券

1、不可赎回次高级永续债（案例:54：华润置地5年期10.5亿美元）

2、有担保票据（案例55：中国海外发展在港交所正式挂牌发行了一宗2029年到期的，该票据已发行规模2.94亿美元，利率为3.05%）

3、美元债（案例56：中海发行了票息为3.45%的10年期）

4、港币固息债券（案例57：中海发行5.5年期20亿元，票息为2.9%）

5、美元优先票据（案:58：力高集团发行2.5亿，利率为11.5%）

6、美元票据（案例59：华南城发行1.5亿，利率为11.5%）

7、美元定息债券（案例60：绿地）

8、港币可转债（案例61：碧桂园）

9、绿色债券（案例62：当代置业）

八、总结与互动交流

专家老师

房地融资专家。北京大学EMBA金融硕士学历， 15年房地产融资工作经历及经验，曾任职标杆企业前10强地产公司融资总监；熟悉了解各类房产融资模式，大型房企（如碧桂园、万科、融创）、快周转房企（如中梁、祥生、旭辉）、冲千亿规模房企（如蓝光、中骏、新力）。

将标杆地产企业融资管理的实战经验，实操案例融入到课程中，采用授课+工作坊的方式，学员之间充分深度互动，充分交流，帮助学员进一步梳理学员的管理思路及实战操作，学为所用。

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