民法典视角下的商业物业租赁合同法律相关问题解析

民法典视角下的商业物业租赁合同法律相关问题解析

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【课程背景】

目前解读辅导民法典的课程可谓汗牛充栋，然而大部分从理论到理论，从条文到条文。事实上民法典对商业地产开发与物业管理实务的关系极为密切，企业的法务与招商和经营管理人员，以及专业律师，都有迅速了解其重要内容的需求。民法典大部分条文是总结汇编以往的法律法规，但确实也有一些全新的规定。以商业物业管理的视角去解读民法典，对于实务工作者准确深入的理解立法精神，以提升自己的专业能力，防范经营中的法律风险，具有重要的意义。

【课程收益】

1. 通过学习知道民法典以民商合一立法体例优化了商业物业管理的营商环境，对物业运营中如何进行风险管控提供了有力的法律依据。中层及以上的招商人员及物业负责人，可以对本职工作有新的认识和巩固，迅速掌握核心专业知识并运用到自身工作实践中。

2. 租赁合同在招商中的应用，租赁合同的要点，结合真实的租赁合同谈判，从概念引申到实践，无论是初次进入商业地产的企业，还是已经有所积累但处于调整周期的企业，结合本课程，可以找到适合自身商业逻辑的工作思路和方法。

3、全程以案例迫析，如何做好风险管控，并精、准、快地达成招商以及实现运营品牌价值的不断提升。

【课程对象】

1、各分管物业领导，物业公司总经理、副总经理、区域经理、项目经理等，市场部、品质部、运营部等物业企业中高层管理人员。

2、有商业地产项目在开发或运营的开发商、投资商及业主董事会成员、高管、项目总、项目副总、营销总、运营总、招商总、设计总等；

3、有商业地产招商运营管理团队的商管公司，以及有商业项目在运作的资产经营管理公司等。

4、对于商业地产发自内心的热爱、希望长期从事商业地产行业的人士。

【课程大纲】

模块一、商业物业租赁合同纠纷类型分析

租赁合同效力纠纷

租赁合同履行纠纷

租赁合同终止及后合同义务

模块二、商业物业租赁招商运营期合同类法律风险点解读

（以实践中甲方物业租赁合同的类型具体分析不同合同条款下的法律风险）

第一节、商业物业租赁合同签订的注意事项及合同主体资格的筛选

第二节、租赁面积的常见争议与风险控制

1、计租面积的使用标准

2、计租面积的确定依据

3、公摊系数的确定

4、争议处理方式

第三节、租赁期限、免租期及计租日的常见争议与风险控制

1、租赁期限的约定

2、免租期的计算时间，合同解除情况下的免租期计算

3、争议处理方式

第四节、租金标准和租金支付的常见争议与风险控制

1、租金标准、提成租金应注意的法律问题

2、延迟支付租金的违约责任

3、开具发票的从给付义务

4、拖欠租金导致合同解除的责任

第五节、履约保证金的性质与抵扣

第六节、物业用途的常见争议与风险控制

1、物业用途、品牌及经营范围

2、责任认定

第七节、房屋交付标准、进场条件及进场日常见争议与风险控制

1、特殊业态交付标准

2、主力店的交付标准及认定

3、合同无效或解除时装修的评估鉴定

第八节、开业时间及开业率的常见争议与风险控制

1、开业时间的确定

2、开业率的计算标准

第九节、物业管理费及其他费用承担的常见争议与风险控制

1、物业管理费的承担及增长标准

2、公共事业费的缴纳标准和方式

3、招牌和广告为的使用及相关法律责任认定

第十节、房屋修缮常见争议与风险控制

第十一节、承租人优先购买权及优先承租权常见争议与风险控制

第十二节、提前退租、解约、合同无效的常见争议与风险控制

1、违约情况下的权利行使及赔偿责任

2、合同无效情况下，如何计算房屋使用费

第十三节、租赁物的交还及逾期交还的违约责任（单方解除后的物业返还处理）

模块三、商业物业租赁合同的纠纷分析及规避措施

（以实践中的案例解读物业租赁合同纠纷法院的判决思路及作为出租人的应对措施）

1、建设工程规划许可证对租赁合同效力的影响

2、侵犯承租人“优先购买权”的买卖合同效力

3、商业地产租赁中的消防问题责任认定

4、商业物业租赁合同有哪些情形可以提前解决？提前解除有哪些风险？应如何规避？

5、承租人严重违约并拒绝搬离，出租方如何强制收回房屋？

6、承租人仅实际搬离承租房屋，未办理交接手续应如何处理？

7、房屋租赁合同纠纷诉诸法院，出租人可以做哪些诉前证据收集工作？

模块四、《民法典》对物业租赁的影响

租赁标的物被转租的异议期规定

承租人合同解除权的民法典规定

承租人优先承租权的规定及共同经营人的继续承租权

（额外赠送30分钟总结与答疑）

郭老师

现任上海万科集团法律咨询顾问，曾供职于绿地集团、新城控股、曾供职于北京盈科（上海）律师事务所；担任北京、上海等地多家上市房企与建筑企业常年法律顾问，擅长从事房地产项目转让、收购、合作、房地产公司并购重组业务、公司法、合同法、经济贸易纠纷、商业地产项目租赁合同与租赁纠纷。以向房地产企业提供全方位的法律服务为主，业务领域涉及房地产企业设立、土地征用、土地出让和转让、土地拆迁和补偿、房地产项目合作、房地产项目转让、项目工程建设、房地产预、销售、房地产融资、房地产租赁、房地产纠纷诉讼和仲裁等房地产开发经营的各个环节。

服务过的部分客户：万科、绿地集团、万科集团、保利地产、新城、时代地产、宝龙地产、华融地产、苏州工业园区、光明地产等等上百场培训。

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