房地产项目拓展与土地储备战略

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课程介绍：

房地产行业已经进入一个成熟期，随着开发过剩，物业销售困难，房地产项目风险越来越高，而项目的投资价值或物业价值却在下降。本课程针对房地产投资企业，如何从房地产行业去评估一个房地产项目的风险和价值，为着眼点展示开学习和案例分析。

课程对象：

房地产企业高层管理人员、投资决策部门人员、项目开发管理人员

课程目标：

1.认识和了解新的房地产行形势下房地产行业风险与趋势；

2.掌握针对本城市或一个城市房地产市场风险评估重要流程、数据和信息，以及如何采集和分析数据、信息；

3.掌握房地产项目风险评估的流程和关键要点，以及风险评估方法和模型；

4.重点掌握和学习房地产企业土地储备战略与持续性开发模式。

课程大纲：

1项目拓展与项目拓展模式

1.1项目拓展与土地拓展差异

1.2项目拓展类型

1.2.1土地拓展

1.2.2项目收购

1.2.3合作开发

1.2.4不良资产收购处置

1.3项目拓展操作

1.3.1城市选择

1.3.2拓展途径

1.3.2.1一级土地整理

1.3.2.2二级土地市场

1.3.2.3三旧改造

1.3.2.4集体用地流转

1.3.2.5不良资产收购

1.3.3项目选择标准

1.3.3.1项目类型

1.3.3.2项目规模

1.3.3.3动态财务指标

1.3.3.4静态财务指标

1.3.3.5可销售比例与物业类型

1.3.4项目可研、测算要点

1.3.5项目拓展的工作重点

1.3.5.1城市评价基础数据收集

1.3.5.2城市土地储备、存量土地分布

1.3.5.3城市各区域市场信息

1.3.5.4土地拓展渠道

1.4案例：万科、恒大、碧桂园与绿城项目拓展模式与经验

2房地产项目风险评估的流程和关键要点

2.1房地产项目风险评估的流程

2.1.19+1的房地产项目风险评估模型和流程

2.2项目评估的关键要点

2.2.1相关案例的溯源与回顾

2.2.2建立项目风险评估的价值表

2.3收并购项目的尽职调查与风险控制

2.3.1尽职调查的范围与要求

2.3.2尽职调查的深度

2.3.3民间纠纷与借贷情况的调查

2.3.4收并购项目核心四大风险

2.3.4.1项目规划与开发要求的风险

2.3.4.2土地溢价与土增税的风险

2.3.4.3项目方经济与法律纠纷风险

2.3.4.4项目工程质量与销售风险

2.4城市房地产政策与风险评估

2.4.1城市房地产主要数据采集与分析

2.4.1.1城市目前所处的房地产何种开发阶段

2.4.1.2城市存量、新开发量与去化量之间关系

2.4.1.3城市各区域市场房地产相关数据

2.4.2城市房地产、人口、产业、商贸、GPD等数据对房地产市场的影响

3可行性研究财务数据的选定和预测

3.1房地产项目的盈利模式分析

3.2销售收入的测算

3.2.1住宅销售单价的测算

3.2.2商铺销售单价的测算

3.2.3单位销售单价的测算

3.2.4实际销售总收入

3.3项目经营管理费用收入与支出测算

3.4经营税费及所得税的缴交测算

3.5土地增值税

3.6所得税

4项目投决策核心要素

4.1项目盈亏能力分析

4.1.1内部收益率（IRR）

4.1.2净现值（NPV）

4.1.3净现值率（NPVR）

4.2项目的不确定性分析

4.2.1项目盈亏平衡分析

4.2.2项目敏感性分析

4.2.3概念性分析

4.3项目开发能力评估

4.4项目市场能力评估

4.5项目开发周期评估

4.6项目其他因素评估

5土地储备战略

5.1房地产反周期投资策略

5.2可持续性发展的土地储备战略

5.2.1常规土地市场的储备模式

5.2.2结合产业的土地储备模式

5.2.3结合政策的土地储备模式

5.2.4区域深耕土地储备模式

5.3区域持续开发发展模式

5.3.1单一业态多项目经营模式

5.3.2多项目多业态经营模式

5.3.3参与土地一、二级开好经营模式

5.4万科的3+2+1的区域持续开发模式

李老师

李豪老师 实战派房地产管理与营销专家、房地产渠道与创新营销引领者

复旦大学MBA；房地产战略与开发模式创新专家；资深房地产讲师

曾任国内知名地产公司项目营销总监、市上地产集团营销总监和投资总监

李老师22年房地产企业从业经历，历任项目销售经理、营销总监、项目总经理、集团营销总、运营总等职务。每年担任十余家房地产企业营销总顾问和总策划。

现任住房和城乡建设部政策研究中心、中国房地产营销协会、清化大学、北京大学、中山大学、重庆大学、浙江大学、浙江工商大学等知名机构和院校房地产特聘讲师；以及多家国内知名房企资深顾问；

海峡之声《房地产》节目特约评论员、搜狐网《房地产》频道主讲嘉宾

李老师擅长房地产领域：房地产行业政策研究与解读；房地产企业战略、开发模式、管控与标准化；房地产集团营销控制与标准化营销、房地产项目全程营销策划、项目销售难点破局解决等。

李豪老师有着丰富的住宅地产、商业地产、产业地产、旅游地产各地产领域的操盘经验，和实战投资经验，是一位非常注得实战的复合型地产专家。从2013年至2019年他亲自操盘和担任项目营销顾问的项目，均在各区域市场成为当地销冠。

在实战基础上开发一系列创新营销和地产实战性课程，通过对各地产项目和企业的培训实施和现场辅导，并获得客户一致的评价“针对强，短时间内能见到效果”。其课程特点：

针对客户需求，特别定制的个性化、咨询式培训服务；

案例模拟教学，课堂再现项目现场，关注参训人的真实管理能力提升；

宏观着眼，微观入手，关注多目标影响，关注组织的全过程系统优化；

授课风格

幽默、实战；从授课房企或学员实际情况出发，针对性的展开案例式教学。

2019年李老师培训与项目成果：

2019年，李老师线下培训天数达92天，沙盘模拟课程与营销、销售课程各占40%，另20%为谈判技巧、房地产通用管理课程。课评满意度达90%以上。

2019年，李老师给房地产企业和项目辅导天数达65天，项目前期可研、定位项目4个，6个在售项目的营销辅导；100%在售项目，通过李老师辅导，销售月销售任务完成90%以上，2个项目从月销售个位数达月销售20-30套，成为区域销冠。

2019年，李老师为中小房地产企业与房地产营销人员、从业人员，录制了线上课程《房地产渠道营销20讲》与《2020年春节返乡置业营销课程》

订阅在线课程：关注”李豪讲房产“公众号，点击公众号下方”在线课程“即可在线试听或订阅。

近年服务的部分典型客户

万科地产、凯德中国、碧桂园、绿地集团、华润·新鸿基（无锡）、瑞安地产、香港置地、华润置地、和记黄埔、恒大地产、华夏幸福基业、佳兆业地产、招商地产、富力地产、绿城集团、正荣地产、旭辉地产、置信地产、蓝光地产、北京城建集团、越秀地产、荣胜地产、城基地产、中南建设、云南城投、合肥工投地产、潍坊城建、东兴房产、中机物流产业园、大伟地产、金泰地产、凯达地产、水电地产（水电部下属）、容州地产（南方黑芝麻糊旗下）、富强地产（白立集团旗下）、徐州金都房产、淄博嘉源集团、卧龙地产、苏州卓运房产、云天房产、华立房产、通和房产、野风物业、阳光100、万马房产、三江国际、大都置业、钱塘集团、中豪房产、美的地产、上海张江科技园区、北京兴源地产……

曾培训过的大学总裁班：

清华大学、北京大学、浙江大学、浙江工商大学、重庆大学、中山大学、西南财大、西南交大

曾策划与辅导过的部分房产项目：

呼和浩特金泰中心——营销策划与销售辅导

鄂尔多斯文化创意园——项目规划与营销策划

徐州新天地地产——全程策划与营销指导

呼市蒙冀地产——全程策划与营销辅导

黑龙江置信地产——项目营销诊断与顾问

青岛沪申天悦华府项目——全程策划和营销总顾问

江苏淮安学府一号项目——全程顾问和代理销售

甘肃中天健房地产集团——集团营销总顾问

浙江天德集团——集团营销战略合作商

浙江天星集团——集团开发与营销顾问

浙江百里集团——集团营销顾问

中城投集团——集团营销顾问

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