“营改增”背景下房地产企业土地增值税清算疑难点解析专题班

“营改增”背景下房地产企业土地增值税清算疑难点解析专题班

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专题背景

按我国财税体制改革进程，财政部正在加快研究房地产业“营改增”方案，房地产企业马上面临“营改增”。在房地产市场处于下行趋势下推出“营改增”，将会对房地产业带来什么样的影响？在营改增时间表逐渐推进下，税务机关是否加大房地产企业的稽查力度？土地增值税清算首当其冲！特别是年初出台的财税【2015】5号文件给企业改制过程中的土地增值税是否带来了一丝丝的暖意呢？

企业土地增值税自查结果与税务机关清算结论、中介机构清算结果往往有较大的差异，哪一份清算报告税收风险最低呢？各地在做土地增值税清算时的口径有什么不一样？土地增值税清算税务稽查重点是什么？未来土地增值税的政策将出现什么大变革？如何做好土地增值税清算？如何在合理合法情况下做好土地增值税清算的筹划？为了做好土地增值税清算房地产企业应在各环节如何做好衔接工作？如何把撑不同物业类型的清算？

本次课程结合诸多案例，分别从土地增值税征税对象到纳税人的认定，从收入时点与金额的确认到扣除项目的认定，从扣除凭证到各税种的分析，从清算条件到清算结果的比对……在讲解土地增值税流程的同时，我们将穿插成本分摊方法与甲供材重点问题解读，通过具体的实操案例来阐述成本分摊原则与具体操作方法，让您切身感受不同的成本分摊对土地增值税税负产生的“巨大”影响；针对“甲供材”行为，我们通过概念的解读、甲乙方双方不同的会计处理、混和销售、特殊混合销售等精髓内容精解，让您对甲供材不再“恐惧”，不再“陌生”！我们将逐一解读土地增值税清算的技巧与风险点，准确把控清算，有效化解账务处理带来的棘手问题，达到准确理解新政，掌握税企纳税争议的最佳方案。

培训对象

各房地产企业领导、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

主讲内容

一：土地增值税征税范围及计算流程

1．土地增值税征税范围的条件是哪四个？如何理解？

2．土地增值税纳税人的确认需要注意哪些问题？

3．土地增值税计算的流程是什么？各个环节如何衔接？

4．集体土地开发是否属于土地增值税征收的范围？

二：土地增值税清算流程详解

1．收入确认的原则和依据是什么？确认收入的时点在开发流程的哪个节点？

2．诚意金、违约金在土地增值税有什么风险？与其他税种的风险区别在哪里？

3．违约金的扣除凭证需要注意哪些事项？

4．“以地换房”“以房换地”的纳税义务发生时间是？计税依据如何确定？通过具体的案例给您详细解读。

5．如何理解“销售价格明显偏低”？具体的标准是什么？是否存在个人所得税的风险？

6．不同形式下“买一送一”如何控制税收风险？送车位、送物业、送面积、送旅游、送家电……

7．代收费用如何操作税收风险最小？在计算土地增值税的时候需要注意哪些问题？

8．“竣工决算”如何理解？计算土地增值税的重要意义是什么？

三：土地增值税重点问题解析

1．土地增值税扣除项目扣除的四个原则是什么？

2．如何把握“按国家统一规定缴纳的有关费用”？契税、拍卖费用、土地闲置费的待遇有何不同？

3．如何理解合法有效的凭证？白条如何规避税收风险？

4．不同政府返还资金在会计处理需要注意哪些问题？税收待遇有何不同？

5．不同方式下取得土地使用权如何确认土地成本？（股权收购、建设-移交、接受土地投资、划转、拆一还一等）

6．“拆一还一”方式下的契税计税依据如何确定？不同拆迁费支付方式对税负的影响是什么？

7．耕地占用税可否作为土地成本？城镇土地使用税呢？

8．房地产企业不同时间节点取得土地，土地使用税纳税义务发生时间如何把握？

9．和政府置换土地，政府没有及时交付，土地使用税开始时间如何处理？

10．拆迁费如何列支风险最小？记账凭证如何列示？如何应对“现金”科目金额较大的困惑？

11．人防设施发生的成本可以扣除吗？红线外的道路、公共设施配套开发是否可以扣除？

12．资本化利息如何归集开发成本？资本化的起点和终点如何把握？

13．开发间接费是否可以列支业务招待费？差旅费？会议费？私车公用？

14．企业不同融资方式税收风险如何控制？（银行借款、股东借款、民间融资、转贷、委托贷款、统借统还、明股实债、财务顾问费、罚息等等）

15．地方附加、价格调节基金是否视同税金扣除？税金是计提数？还是实际缴纳金额？

16．土地增值税为什么要加计扣除？七种不同情况加计扣除的税收分析。

17．如何计算不同类型的土地增值税临界点，使得土地增值税的最佳税负？

18．如何把握与理解土地增值税强制清算和通知清算？

19．土地增值税清算单位和清算对象的确定标准是什么？如何分期？如何分类？

20．清算开始后凭证的截止时间是如何规定？清算后发生的后续成本是否可以“二次清算”？

21．成本分摊的方法有哪些？不同的成本对象如何采取“合理”的分摊方法？

22．不同成本对象采取不同的成本分摊方法如何结合？对企业整体税负的影响是什

么本课程通过具体的案例，为您一一解读成本分摊的奥妙于精髓，让您不再为此困惑。

23．项目内进度不一，却达到“通知清算”的条件，如何分摊公共配套费？

24．支付给境外的设计费、勘察测绘费是否可以扣除？

25．如果成本部分账务有所欠缺，是否可以核定成本金额？核定的标准是什么？

四：重点问题解析

1．什么是装修？销售精装房的利与弊有哪些？

2．什么是软装？什么是硬装？二者的税收待遇是否相同？

3．不同形式的售楼部如何进行会计处理？如何归集发生的成本费用？税收对此又是如何规定的？如何协调可以减轻税负？

4．售楼部是否缴纳房产税？ 物业用房是否会产生房产税？

5．什么是“甲供材”？“甲供材”是否合法？

6．如何划分材料和设备？二者的税收待遇有什么不同？

7．“甲供材”业务双方如何进行会计处理？如何纳税？

8．“甲供材”业务如何开具发票？如何索取发票？

9．装饰劳务和“甲供材”税收处理有什么差异？

10．发生“甲供材”业务如何进行提供相关的资料？

11．劳务分包、钢构立体车位如何索取发票？

12．人防车位收入是否征收土地增值税？没有产权的车位呢？

13．车位的不同类型在计算土地增值税的时候如何计入收入？成本如何配比分摊？

五：解读重庆市土地增值税政策。

六：专家现场预留时间与学员互动答疑解惑。

王老师

‖主讲专家‖王老师：会计师，中国注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；数十家房地产企业税务顾问、答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座近百次，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。

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