营改增后房地产开发五个不同阶段税收风险控制与纳税筹划

营改增后房地产开发五个不同阶段税收风险控制与纳税筹划

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课程介绍

该课程以营改增为背景，按照土地取得、规划设计、开发建设、组织销售、竣工清盘五个阶段进行设计。重点讲解房地产开发每个阶段具体实施过程中所涉及的相关税收问题。比如：在取得各种开发手续、制订各种融资方案、选择开发产品类型、制订各种经济合同、设计各种促销模式时，应注意哪些税收问题，税收条款在具体文书中应如何设计等。该课题属于纳税筹划类课题，旨在培养大家在开展以上工作之前树立良好的税收意识，主动防范税收风险。课程难度适中，适合房地产企业专职财务、税收管理人员和企业其他高层、中层管理人员学习与培训。

课程收益

一、取得土地阶段税收风险控制与纳税答疑

二、规划设计阶段的税收风险控制与纳税答疑

三、开发建设阶段的税收风险控制与纳税答疑

四、销售阶段的税收风险控制与纳税答疑

五、清盘清算阶段税收风险控制与纳税答疑、

课程大纲

一、取得土地阶段税收风险控制与纳税答疑

1、以招挂拍方式取得土地，合同条款如何商定才能规避土地使用税，计征契税的依据以及纳税环节如何规定？

2、以接受投资方式取得土地，税收风险如何掌控，投资双方的税收风险在哪里？

3、以收购股权的方式取得土地，土地成本如何确认？

4、以非货币交易形式取得土地使用权，应如何确认土地成本？

5、受让生地、熟地、购买烂尾楼以什么为依据确认土地成本，在计算土地增值税的时候甲乙双方分别如何进行税收风险规避？

6、以“拆一还一”方式取得入地，如何进行会计处理，销售不动产发票如何开具，从被拆迁人、开发企业两方分别就企业所得税、土地增值税、契税、个人所得税进行全方位的税收分析？

7、在自己原工厂的土地上搞开发，这块地上原来有办公楼、厂房、其他建筑，这些建筑原来的建设发票能入开发成本吗，换句话说自己单位工厂拆迁能发生拆迁补偿费吗？

8、为取得土地而支付的红线外支出，在所得税和土地增值税的处理什么不同？如何操作可以在税前扣除，规避风险？

二、规划设计阶段的税收风险控制与纳税答疑

1、立项、规划、设计环节应注意哪些税收问题与节税策略？

2、产品开发类型的选择，是关注税收负担水平？还是关注企业的销售？

3、采取合作建房方式税收如何控制？

4、委托境外设计单位进行规划设计，支付的设计费是否应当在我国境内纳税？企业承担什么税收责任？

三、开发建设阶段的税收风险控制与纳税答疑

1、会计、税收上对售楼部及类似资产的处理是如何规定的？

2、地下建造的人防工程、有产权的车库、无产权的车库在税务处理上有何区别？纳税人如何处理才能够取得相对收益？

3、甲供材、甲供设备的区别是什么？房地产建安流程中，设备和材料如何区分？通过具体的案例，从甲供材料和甲供设备两种情况，分别讲述增值税税、土地增值税、企业所得税当中税收待遇有哪些不同，以“超低价出包”方式进行经营的合法性、与现实性？

4、房地产企业为开发项目发生的借款费用怎样核算，计算企业所得税和土地增值税对借款费用的处理有何差异？

5、向股东或其他自然人借款利息是否都可扣除？

6、资本化的借款费用与计入损益的借款费用怎样区分，如何提供“金融企业同期同类借款利率情况说明”？

7、集团内部统借统还的利息支出怎样操作可以避免重复纳税？

8、工资薪金支出怎样扣除才能使企业与员工利益最大，如何把握合同工、临时工、劳务的区别，他们的税收待遇有什么不同？

9、购买烂尾楼（在建工程或者在建项目）确认初始成本的方法如何？

四、销售阶段的税收风险控制与纳税答疑

1、“买一送一”模式下如何确认收入金额，送面积、送家电、送车位、送物业等不同销售模式税收规定有哪些不同，会计如何处理，赠送的礼品是否有个人所得税的扣缴风险？

2、“以老带新”销售模式下如何确认支出，票据如何处理，是否涉及扣缴个税？

3、“抵券销售—— 一万抵五万”销售模式下收入如何确认？

4、“包销”和“代销”的区别是什么，税收风险如何把控？

5、“假按揭”“零首付”销售模式税收如何处理？

6、“还本销售”如何确认收入，企业的困惑在哪里？

7、“售后回租”的税收风险分析，同时给您解决方案，让您不再为回租而烦恼？

8、“售后回购”方式增值税、企业所得税、土地增值税如何确认？

9、“低价出售、免费返租”应如何进行会计核算与税务处理？

10、“产权式酒店”销售、经营，应如何进行会计核算与税务处理？

11、房地产企业收取价外费用有哪些税收风险，增值税、企业所得税、土地增值税关于价外费用的处理有哪些不同？

12、针对不同的客户与不同的销售模式，销售价格明显偏低，我们如何找出适合自己的“正当理由”？

13、以房产抵工程款100万元后，施工方又将该房以90万元转售给第三方，现在要求房地产企业为第三方做按揭贷款手续。请问，这样做是否违反税务或银行有关法律法规，若可以操作，房地产公司怎样做账才合适？

15、销售环节发生的广告费、业务宣传费、业务招待费如何实现税前扣除？需要注意防控哪些错误？

五、清盘清算阶段税收风险控制与纳税答疑

1、房地产行业完工标准如何规定，对增值税、土地增值税、企业所得税等有何影响？

2、各个不同税种对收入确认的原则有何差异？

3、竣工清算时土地增值税收入金额如何确定？

4、清算后再转让房地产成本如何确定，是否涉及“二次清算”？

5、税收与会计之间的成本差如何处理，会计上是否需要调整？

6、在交房前后支付的物业费如何进行成本费用归集，对税收有什么影响？

7、什么是基本装修、简装、精装？软装在计算企业所得税和土地增值税时扣除规定有什么不同？

杨老师

资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。

同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。

授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的涉及到房地产行业的所有的税收问题）。具有较强的时效性、实操性；

授课特点：准确、透彻、简捷、实用； 授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。

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