金税三期”涉税风险识别与土地增值税政策解析

金税三期”涉税风险识别与土地增值税政策解析

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课程介绍

欢迎您来到不负众望的“李老师”五星级「★★★★★」房地产税务精品课程系列！

你只关注增值税专用发票吗？其实，和你想的不一样，2017-2018年增值税的普通发票是重中之重。

你也认为土地增值税会取消吗？别逗了！土地增值税正式列入立法进程！

你还在等“专管员”为你服务吗？是税务局为你服务！你的“专管员”已变成了风险推送的落实人！

你还在将各项数据“应付”性的填报吗？“金税三期”会为你提出无数个为什么？

培训对象

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

课程大纲

第一部分：企业所得税篇

第一节：近两年税收新政策与税务稽查案例借鉴

1．企业所得税与土地增值税的协调。如何适用土地增值税清算与企业所得税退税的相关政策？

2．注册资本认缴制的税务机遇与风险

3．增值税制度下，土地增值税计算环节的税收要求有哪些？

4．增值税会计核算（财税[2016]22号）

5．建筑业的价税分离如何在预收账款状态下合理运用？

6．房地产开发拆迁补偿在增值税、企业所得税、土地增值税的最新规定

7．合理性原则在企业所得税税前扣除中的运用（出差商业保险）

第二节：所得税及相关税收与会计处理协调实战大解析

一、企业所得税事中监控系统的总体要求

1．所得税事中监控系统重点问题提示：审批、备案、专项申报、总分机构中介机构报告、关联方业务往来、电子申报新规。

2．企业所得税预缴申报处理新政策，实战理解“实际利润额”

⑴ 什么样的税收优惠可以在预缴时享受呢？又有哪些优惠汇算时享受？

⑵ 增值税差额征税的账务处理如何影响企业所得税？

⑶ 增值税发票的备注栏对企业所得税、增值税、土地增值税的影响有哪些？

⑷ 留抵增值税的运用

二、事中监控系统中重要关注点

1．收入及视同销售收入

2．企业混合性投资业务

3．工资薪金与福利费配套政策及保险扣除

4．资产损失、加速折旧、手续费、佣金、广告费、业务宣传费和其他费用

5．时间性差额纳税调整

6．利润调整的会计处理方法详解

7．弥补以前年度亏损的账务处理技巧

8．查补所得税的会计处理

9．所得税的后续管理

10．弥补亏损错误案例识别及实操

三、税收优惠的政策变化问题处理

1．审批与备案减免税的风险和责任

2．企业在预缴申报时，是否可以享受小微、加计扣除等优惠政策？总理的报告必须关注!

3．股息红利所得优惠，免税分回股息只认可成本法?股转的纳税地点如何确认?纳税义务发生时间如何把握 ?

4．企业从事农林牧渔业项目优惠与房地产开发业务的结合

5．弥补以前年度亏损的有关注意事项

第二部分：土地增值税篇

一、清算单位的确定－清算单位与成本对象的区别与联系

二、清算类型的划分

三、共同成本的分摊方法

四、不同清算类型分开核算分摊费用问题

1．普通住宅的口径是怎样的？

2．增值额的计算方法

五、征地环节的风险管控

1．营改增后，招拍挂土地时特别需要注意的关键是什么？

2．股权收购方式征用土地有哪些税收风险

3．拆迁补偿费风险管控

4．合作开发风险管控

六、房地产开发成本的风险管控

1．境外设计费的风险管控

⑴ 营改增后，如何代扣代缴境外设计费的增值税及会计处理；

⑵ 境外设计费的税费如果由境外公司承担，如何签合同及会计处理；

2．建筑安装费用的风险管控

⑴ 房地产企业到底要3%的建安的发票还是要11%的建安的发票？

⑵ 家具家电成本可以作为装修成本扣除吗？

⑶ 为什么房地产企业接受虚开建安专用发票很容易查出来？房地产企业恶意和善意接受虚开建安专用发票的处理结果会有什么不一样？

⑷ 公共配套把握的原则是什么？销售地下人防车库的使用权到底要不要交土地增值税？

3．房地产开发费用的风险管控及税收筹划：

⑴ 商业银行同类同期贷款利率如何把握？

⑵ 财务费用中的利息支出，允许据实扣除税务局把握的口径是怎样的？财务顾问费，允许据实扣除吗？

⑶ 统借统还的利息在什么情况下土地增值税才能据实扣除？

⑷ 开发间接费用与管理费用的核心区别在哪里？

七、土地增值税税前扣除与合法凭证管理

1．合法凭证种类

2．营改增后建筑工程发票开具特别要求

3．实际发生与以票管税

4．取得发票但未付款的支出，可以税前扣除吗

5．既供货又提供建筑服务如何开票

6．甲供材料与票据结算、甲供与大包

7．如何杜绝虚开、代开发票、合同在票据管理中的重要作用

八、清算中的疑难问题解析与纳税筹划

1．土地增值税清算报表与账务分离如何处理

2．土地增值税的优惠政策与纳税筹划

⑴ 普通住宅定价临界点系数（成本倒推）

⑵ 开发连体楼如何清算与筹划思路

3．无发票如何清算土地增值税（核定征收的运用）

4．转让车位、车库、配套设施如何清算

5．营销设施建造费如何扣除

6．清算结束后转让如何计算应纳税额

7．土地增值税与会计核算、企业所得税差异分析

第三部分：“金税三期”信息比对项目

一、基础信息表与各明细表之间的逻辑关系

1．你公司从事股权投资吗？

2．发生了债务重组，表间有何制约关系？

3．发生了吸收合并，亏损额有增加？

4．发生了企业分立，资产有何变化 ？

5．划拨了资产，契税操作是否正确？

6．填报了被投资企业的分配信息，是否填对了免税收入

7．对外进行了捐赠，是否有效的实现了三年结转？

8．企业组织架构的设立，真的操作对了？设立的分支机构废业为何如此麻烦？

9．小型微利企业的政策要珍惜！

10．应付职工薪酬的错误要更改！

李老师

著名房地产税务策划专家，注册税务师，注册会计师，金旭红教育咨询有限公司专家团成员，众多大型房地产建筑企业的纳税顾问。李老师多年来一直潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累，长期在北京、成都、江苏、广州等全国数十个城市授课，擅长讲授房地产开发及建筑施工企业财税业务处理；企业改组改制及非居民企业业务处理；财税差异及纳税评估业务处理等课题；因其授课风格由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用，且对会计和税法的解释客观公正，授课态度求真务实、案例源于实战、翔实精巧，因此受到各地学员的认同和热烈追捧。

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