国地税合并严征管体制下的房地产开发企业：土地增值税清算全程模拟和检查应对

国地税合并严征管体制下的房地产开发企业：土地增值税清算全程模拟和检查应对

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课程介绍

房地产企业增值税改革平稳运行期刚刚开始，又进入了国地税合并的严征管体制，房地产企业新老项目土地增值税清算有何不同？项目横跨新老时期收入该如何确认？新项目土地成本确认与营改增前有何不同？不同承包方式对建筑成本造成哪些影响？会计核算制度变化对项目清算结果产生哪些影响？增值税税率下调对清算结果造成哪些影响？

新出台的《企业所得税税前扣除凭证管理办法》对土地增值税清算有哪些影响？金三系统与大数据征管给企业清算带来哪些隐忧？如何进行开发前期公司整体组织架构搭建有效应对土地增值税的高税负问题？如何利用本企业财务资料结合国家最新土地增值税新政进行土地增值税测算和模拟清算？税务机关如何进行土地增值税清算检查和纳税评估？如何有效应对？

本课程将通过实操案例结合申报表填报的模拟演练，让您轻松掌握土地增值税的测算管控和清算检查应对新技能。

培训受众:

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

课程大纲:

第一节：土地增值税清算管控必备知识

一．土地增值税管理必备知识

1．征收范围界定

2．不征税范围界定

3．不纳入征税范围界定

4．免税范围界定

5．土地增值税的纳税人

6．土地增值税的税额计算

「案 例」房产已全部销售，公司一直未取得土地使用权，是否征土地增值税？

二．土地增值税的征收管理

1．土地增值税的预征

⑴ 预缴土地增值税应注意哪些问题？预缴税款如何会计核算？

2．土地增值税的清算

「案 例」如何通过清算单位进行土地增值税的前期整体税收筹划？

「案 例」销售房屋时赠送开发产品，如何计算土地增值税？

「案 例」政府按土地出让协议规定价格回购安置房，如何确认销售不动产收入？

第二节：土地增值税清算演练

一．收入总额的确认和清算审核：

1．与收入相关的面积

2．收入总额的确认

⑴ 政府限定回迁房价格如何确认收入额？

3．收入总额的清算审核

「案 例」实测面积与合同面积存在误差如何税务处理和土地增值税清算实例解析？

「案 例」拆迁补偿案例解析及应用

二．扣除项目金额确认和审核：

1．扣除项目的扣除原则

2．土地成本的归集和分配

⑴ 土地成本的构成内容

⑵ 土地成本的具体归集和分摊

⑶ 拆迁安置费在土地成本确认中的具体应用

⑷ 土地征用及拆迁补偿费的入帐票据

⑸ 土地成本确认中的相关问题及涉税风险防范

⑹ 土地成本确认中的明细申报表及注意事项

⑺ 营改增对土地成本列支的影响及风险管控：

「问 题」增值税体制下“差额计算销项税额”是否影响新项目土地成本扣除？

「问 题」开发商用原为政府垫付工程款抵顶土地出让金，这部分土地成本没有出让金票据，能否扣除？

「问 题」母公司拿地子公司开发下，母公司名头出让金票据是否允许子公司作为土地成本扣除？

「案 例」地价款摊销案例解析及应用

「案 例」本地安置和异地安置的具体应用案例解析及应用

「案 例」土地出让金返还的解析及应用案例

3．前期工程费的归集和分配

4．建筑安装工程费的归集和分配：

⑴ 房屋装修费用如何扣除？有哪些涉税风险？营销设施装修如何扣除？

⑵ 房地产开发成本凭证或资料不全清算如何处理？

⑶ 单栋建筑物含不同类型房地产，清算时如何利用层高系数法计算其建筑成本？

⑷ 商住一体楼成本划分涉税风险把控及规划策略；工程预决算、工程定额在成本列支中的指导作用。

⑸ 混合销售和兼营下，票据结算应注意哪些涉税风险？

「案 例」单栋建筑含不同类型房产，清算时其建筑成本应如何分摊？

5．公共配套设施费的归集和分配：

⑴ 公共配套设施费如何涉税认定？

⑵ 成片开发分期清算项目的公共配套设施费用土地增值税清算时如何分摊？

⑶ 建成后产权属全体业主所有的，其成本、费用可扣除。其中“建成后产权属

于全体业主所有的”如何涉税认定？

⑷ 分期开发公共配套设施滞后建设的，土地增值税如何扣除？

⑸ 分期开发的多期公共配套费税收上应如何分摊？

⑹ 红线外工程土地增值税清算时如何扣除？

⑺ 销售房产同时附赠其他开发产品土地增值税如何处理？

「案 例」房地产企业房产全部销售后，配套设施的产权转到哪里？税务机关如何掌握？

「案 例」清算时，对开发公司“在小区外为政府建公益性设施发生的费用”是否允许扣除？对该部分设施取得的进项税，土地增值税清算时如何处置？

6．开发间接费的归集和分配：

⑴ 物业启动费计算土地增值税时能否扣除？

「案 例」房地产企业同时开发多个项目，不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费，清算时如何计算扣除？

「案 例」利息扣除的选择实例应用

7．期间费用的处理：

⑴ 期间费用和开发间接费用如何区分？

⑵ 房地产企业哪些费用土地增值税清算时必须作为管理费用认定？

8．税金的处理：

⑴ 营改增后土地增值税税金扣除常见误区及风险把控

9．其它扣除项目金额：

⑴ 整体购买未竣工开发项目土地增值税清算时如何扣除？

⑵ 单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除?

⑶ 烂尾楼收购涉税风险剖析及规划策略：

「案 例」无产权证建筑物的土地增值税计算案例解析及应用。

「案 例」精装房对土地增值税的影响解析及应用案例。

「案 例」项目横跨营改增前后，清算时收入、成本、费用、税金、加计扣除如何计算？

10．清算后再转让房地产的处理：

⑴ 以核定征收方式清算项目再转让房地产的，如何计算土地增值税？

⑵ 清算后转让房地产，土地增值税如何处理？

⑶ 清算期间转让房地产，土地增值税如何处理？清算后取得成本费用，土地增值税如何处理？

11．核定征收清算

12．土地增值税会计处理

13．土地增值税的监管

14．土地增值税清算的六大步骤

15．土地增值税清算小结

第三节：土地增值税清算检查应对

一．清算审核概述

二．案头初审

三．实地调查取证

四．清算主体的审核

五．项目收入的审核

六．扣除项目的审核

第四节：土地增值税的返避税和税收筹划

一．土地增值税的反避税

1．目前国家出台的土地增值税返避税政策有哪些？企业应关注哪些涉税风险点？

二．土地增值税的税收筹划

1．如何利用代建房、合作建房、增加扣除项目金额、税收优惠、代收费用等筹划实例。

第五节：土地增值税清算案例应用

一．基本案情

二．检查发现情况

三．土地增值税清算应注意的问题

第六节：专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

于老师

注册税务师、会计师，是实战型企业培训讲师和资深财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十五年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。在全国各省多次讲授：增值税体制下房地产和建安企业全盘财税管控核算再造、房地产企业三大清算实操和营改增应对、增值税严征管体制下房地产和建安企业组织架构搭建及商业模式创新和资本运作、房地产企业全程票据处理和合同规划、房地产企业成本管控和税收筹划预算、房地产和建安企业内控制漏洞识别和财税风险应对等实践方面非常强的财税实务课，培养了很多财务总监。近年来，为多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产和建安企业集团的财税顾问。讲课以基层财税实务应用见长，讲解精辟透彻，脉络清晰。善于启迪思路，剖析背景，从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文，善于归纳总结，将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际，充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问题的能力强。

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