信托制物业溯源及标杆项目游学营

信托制物业溯源及标杆项目游学营

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【课程背景】

习总书记指出，城市的核心是人，必须坚持以人民为中心的发展思想。市民对一座城市发展最直接的感受，是身边的环境有没有变化，身边的服务完不完善。遵循城市治理的理论逻辑，顺应市民生活的价值取向。近年来，成都市着力深化和完善居民小区治理，推进治理重心下移，把居民小区作为动员群众、组织群众、凝聚群众、服务群众的第一线。在此过程中，信托制物业慢慢生根发芽，寻求从制度机制上化解小区物业矛盾纠纷，破解小区治理难题，并出现了诸多信托制物业成功案例。引人思考的是，为什么这项深刻挑战小区利益固化格局的政策创新，能够“静悄悄”地在成都发生？物业公司在导入信托制过程中如何与街道办、小区业委会等参与方有效协作？成都市的信托治理创新，成为回应上述问题的窗口。

【课程对象】

各城市房管局、街道办事处、居委会领导、物业企业管理层、区域经理、分公司负责人等。

【课程大纲】

9月5日9:00-12:00

构建信义关系 破解小区物业服务困局

引言：新枫桥经验

一、信义关系

1、弱强关系的四个特征；

2、信义义务与信义机理；

3、信用与信义；

二、住宅小区治理分析

1、不同类型的住宅项目；

2、公权力与新型权力；

3、住宅小区治理难点与对策；

三、信托制物业服务：启发与实践

1、管钱：小区基金

2、管事：监督责任

3、开放式预算

4、程序设计

四、总结与展望

1、实施效果评价

2、如何以点带面推动城市治理

时间：9月5日14:00-17:00

课程内容及大纲：

中国住宅物业管理基础制度

1.1“服务产品”的“模糊”交付、“一过性”交付等特征与长期供应的不适应性

1.1.1无法精准描述产品规格

1.1.2无法随时调整产品规格

1.1.3很难实现群体对产品的选择权

1.1.4群体中个体的不满和搭便车

1.1.5欠费拖垮服务产品生产资金

1.2业主聘请专业机构“阳光代购”，代替业主“共同采购”

1.2.1专业代购计划、预算

1.2.2代购者只对采购过程干净/合规负责，不对采购结果负责，但可以调整采购过程（PDCA环）

1.2.3业主共同承担通胀导致的服务水平下降的后果

1.3中国物业服务企业承担法定管理责任的制度根源和展望

1.3.1业主（群体或组织）不承担建筑物及设备设施的风险责任，而由管理人、使用人承担责任

1.3.2长期对策，立法确立业主组织的责任（而不只是权利）

1.3.3短期对策，物业服务企业独立决策，独立担责

专家老师

讲师一：陈剑军

讲师介绍：目前为成都市社区信义治理学院院长、成都市委社治委小区治理顾问，参与编写编辑了《“信托制”物业服务指南》《团体标准--住宅小区（院落）信托制物业服务指南》《成都市小区信义治理优秀案例集》等资料。曾任北京乐和公益基金会监事、成都市武侯社区发展基金会顾问、红旗新愿景社区文化与治理研究院智库专家、北京海淀区和谐社区发展中心研究员、北京市物业管理行业协会业主顾问等职务。曾参加北京市律师协会物业管理专业委员会受北京市人大常委会委托的“2014-2017《北京市物业管理条例》立法预调研报告”的研究与起草工作；曾获得中国幸福社区公信榜（2016）“十佳推动幸福社区建设年度人物”荣誉。

讲师二：舒可心

讲师介绍：成都社区信义治理学院首席顾问，主要研究中国住宅小区(包括老旧小区、农民集中安置小区等)业主群体治理机制、业主组织建设运转机制、物业管理机制弊端与改革等方面的研究和实践；系“信托制”物业管理模式的探索者和推广者；曾任中国人民大学公共政策与制度分析研究中心项目研究员；曾被评为“十大推动幸福社区建设年度人物”第一名；受国务院法制办邀请参与《物权法》相关章节的研讨；参与《北京市物业管理办法》的起草；至今受聘于 (包括街道、住建等部门) 各地政府的特聘专家、成都信义治理学院首席顾问、中物智库专家库专家等社会公益岗位。

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