房地产项目开发会计必需掌握的核心财税问题解析高研班”

房地产项目开发会计必需掌握的核心财税问题解析高研班”

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课程背景

2013年全国税务稽查工作要点，房地产业、建筑安装业依然是检查重点。根据房地产项目开发会计人员的工作需要，我们截止2013年7月31日前的税收政策，结合税务检查中主要问题，系统分析地产开发不同阶段的重要税务问题，帮助您企业在短时间内掌握重点问题的的解决方案，以降低企业税收成本和税收风险，改善企业的资金紧张状况，彰显您的专业价值。

培训对象

各房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、主管、会计核算人员、

税务主办相关部门负责人及税务、会计事务所等人员。

课程纲要

一：不同来源渠道取得土地成本的构成差异

1、招拍挂＜净地出让、非净地出让＞成本构成

2、划拨用地的成本构成

3、购买在建工程

4、合营式合作开发

5、融资型合作开发取得土地

6、土地置换

7、购买资产式收购项目公司

8、股权收购取得项目公司土地

9、投资者以土地出资

10、棚户区改造取得土地

11、BT方式拿地

二：土地出让金的分摊方法

1、占地面积法

2、建筑面积法

3、剩余法

4、楼面地价法

5、房地价值法

6、不同分摊方法对土地增值税清算的重大影响

三：开办费与前期工程费的协调

1、开办费的构成内容

2、开办费的处理

3、前期工程费构成及处理

4、关键是能否加计扣除

四：土地增值税清算单位的税企争议解决

1、建设项目、单项工程、单位工程、分部工程和分项工程的区别＜建筑安装工程质量

验收统一标准＞

2、企业成本计算对象的确定与清算单位的关系

3、清算单位确定的一般方法

4、按照面积法人为分解普通住宅与非普通住宅，分别清算导致企业多交土地增值税的税企争议案例解析

五：建安阶段的核心财税问题解析

1、建安阶段的会计科目设计

2、合同与发票管理

3、电梯、空调、门、窗、排水设备、消防器具、智能化设备、幕墙、信报箱、洁具、

家具、五金、钢结构等，在总包合同中应当约定甲供还是乙供？

4、总包合同中建筑材料＜钢筋、混凝土＞乙供，开发公司需承担3.18%的营业税及附加？

5、精装修业务，涂料、墙砖、电线、灯具、园林设备或林木应当甲供还是乙供？

6、幕墙、门窗、定制家具、钢结构向生产厂商直采的节税原理

7、代垫水电费的处理

8、装修费用的处理＜商品房住宅装修一次到位实施细则＞

9、精装修家电和家具的处理＜渝地税（2011）221号＞

10、扣留的质保金需要缴纳营业税吗？

11、对外付汇境外设计公司的设计费＜室内设计、外立面设计、城市综合体整体建筑设计＞需要缴纳10%的预提所得税？

12、基础设施、公共配套和开发间接费的税务审核

六：销售阶段的核心财税问题解析

1、到底什么样的收入无需缴纳营业税？＜“应税收入”与“非应税收入”的区分标准和依据＞

2、预征模式存在的主要问题

3、如何建立企业的土地增值税预征模型

4、普通住宅物业如何定价

5、租赁保证金是否应缴营业税

6、“交1000抵1万”销售业务应当如何操作业务流程、合同价款、开具发票？

7、老业主推荐新客户赠送免物业管理费如何操作最节税

8、物业公司免收的管理费是否应当视同销售仍然确认会计收入、申报营业税？是否还

负有代扣老业主20%的个人所得税的义务？

9、开盘现场抽奖品活动所发生的费用应确认为“销售费用”还是“营业外支出”？公司是否负有代扣20%个人所得税的义务？

10、“买房送车位”业务应当如何约定合同条款以减少税务纠纷

11、销售精装房按毛坯确认收入并预提装修成本，另签无偿赠送装修合同的危害

12、分时度假会员模式的税收好处

13、房产税的筹划思路

14、会计乱用销售费用和管理费用，预提部分费用的危害

七：资金管理中的核心财税问题

1、借款费用或利息费用的税务处理解析

2、集团企业资金集中的模式＜转贷的税收利益＞

3、工程垫资的税务规划——可以大大降低融资成本；

4、客户融资需要注意的问题

5、混合性融资工具的对营业税、土地增值税和所得税影响

6、民间借贷的利息费用的税前处理思路

7、借款费用的资本化与费用化对两税清算的影响差异

8、资产证券化的一般程序和操作节点

9、不同资产证券化模式对真实销售和破产隔离的处理

10、基础资产的选择＜企业应收款、信托受益权、基础设施收益权等财产权利，商业物业＞

11、不同信用增级对证券化主体的财务的影响

12、资产证券化存在的主要问题解析及规避＜法律、财务、税务＞

13、BT项目和BOT项目资产证券化存在的主要问题解析

◇：股权投资类企业开展私募融资的税收套利机会

14、各省市股权投资类企业税收优惠政策比较

15、GP＜普通合伙人＞的财税问题；

16、LP＜有限合伙人＞的财税问题

17、有限合伙资金池的归集

18、有限合伙与专项计划的结合

19、物业管理公司的资产管理和财富管理

八：营业税、土地增值税和企业所得税的协调

1、三税种的区别和联系

2、实现规划、拿地、建设和销售等业务与税务管理呼应

3、土地增值税和企业所得税的主要差异

九：专家现场开放时间，与学员互动交流、解答学员疑难问题。

王老师

本公司特聘首席财税导师，教授、武汉大学在读博士。注册税务师、会计师、注册内部审计师。资本运作高手，地产私募专家，全国房地产经理人联合会研究员，国内知名房地产行业实战派纳税筹划专家；《新会计准则与税法差异分析》主编，中国财务总监资格认证税收筹划课程首席讲师，多家上市公司独立董事，某会计师事务所、税务师事务所主任会计师，多家银行和多家证券公司的财税顾问，多家房地产开发企业（上市和非上市企业），国有企业集团的税务顾问。

具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。先后在全国各大城市主讲《税收筹划》、《房地产企业融资之道》、《税收政策深度解析》、《房地产开发企业财税管理要点及节税方案设计》、《如何应对税务稽查》、《房地产企业资本运作与税务规划》、《兼并收购》等课题500余场，受训企业负责人、财务人员多达上万人。

培训风格以实务见长，知识渊博、理论功底深厚。采用互动教学，内容充实新颖、气氛活跃、案例经典、分析深刻，深受学员好评，在业内享有良好声誉，被誉为“财税通”。

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