房地产业“营改增”应对暨全程运营纳税筹划与风险防范专题

房地产业“营改增”应对暨全程运营纳税筹划与风险防范专题

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【专题背景】

全面取消营业税，改征增值税将是我国流转税制最为猛烈、重大的一次改革。随着“税收十二五规划”最后一年的临近，房地产行业的“营改增”风声鹤唳。然营改增对房地产行业而言到底是利好还是利差？是可以让房地产企业达到减轻税收成本支出还是继续加大本就高企不下的税负？房地产企业又该如何应对即将到来的增值税改革，抓住营改增的重要机遇并采取有效措施防控企业可能面临的涉税风险呢？这些是地产业界普遍最为关心的话题。

最近几年，国家加大了对房地产行业的宏观调控力度，房地产行业的暴利时代已经过去。在调控房价的政策下，房地产销售市场疲软，价格下跌，信贷紧缩，资金紧张，利润空间急剧缩水，房地产业是资金密集型企业，使得本来就捉襟见肘的资金链条更加吃紧。为了配合国家宏观调控政策，国家税务总局也加大了对房地产开发业务的征收管理与税收稽查的力度。使得房地产开发业务的税收风险迅速增大。

为了解决当前房地产行业面临的困境，房地产开发企业只有加强内部管理，提高财会核算水平，规范纳税行为，实现理性纳税筹划，这也是提高企业经济效益的重要手段。为此，我们按照对房地产开发项目进行整体纳税规划、分阶段落实的思路，根据近几年对房地产企业税收专项检查的重点，对每个阶段所涉及的税种进行法规解读，辅以风险防控与纳税筹划技巧，使房地产开发企业在每个开发阶段进行过程中落实纳税筹划方案，为规避涉税风险、全面降低税负提供帮助。全程实战案例分享，接地气、重实效，让您两天不虚此行！

【培训对象】

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所等人员。

【主讲内容】

一：房地产企业“营改增”的应对策略

1．营改增背景分析以及时间安排

2．房地产企业可能涉及到增值税税率或征收率？

3．营改增对房地产业售价及净利润有何影响？

4．房地产企业哪些发票可以抵扣？注意什么问题？

5．混业经营需要注意什么问题

6．甲供材业务在营改增面前的优劣分析

7．纳税义务发生时间的差异分析

二：取得土地环节的纳税筹划与税收风险控制

1．招挂拍方式取得土地，合同条款如何商定才能规避土地使用税？计征契税的依据以及纳税环节有几个部分？

2．企业取得的土地返还款、减免款该如何进行会计处理？针对四种不同的做帐方式分别解析涉及的各税种风险。

3．以接受投资方式取得土地，会计如何规定？入帐凭证如何确认？税收风险如何掌控？土地投资方的税收风险在哪里？

4．以收购股权的方式取得土地，土地成本如何确认？将通过“史上最牛筹划案例”来解析其中的营业税、企业所得税、土地增值税风险。

5．受让生地、受让熟地、购买烂尾楼如何确认土地成本？在计算土地增值税的时候甲乙双方分别如何进行税收风险规避？

6．“拆一还一”方式下取得土地，如何进行会计处理？销售不动产发票如何开具？本课程将从被拆人、开发企业两方分别就营业税、企业所得税、土地增值税进行全方位的税收分析。

7．“建设—移交”模式下的土地成本确认，如何完善记账凭证？

8．接受抵偿债务的土地使用权，该如何运作才能免除额外的税收负担？

9．为取得土地而支付的红线外支出，在所得税和土地增值税的处理什么不同？如何操作可以在税前扣除，规避风险？

10．征用耕地从事房地产开发，如何避免重复缴纳耕地占用税与土地使用税？

11．房地产开发企业取得土地使用权之后，从何时开始计算缴纳土地使用税？从何时开始免除纳税义务？计入那个会计科目？怎样计算才可以让税负最佳？全新的解读让您不再为土地使用税烦恼。

三：规划设计阶段的纳税筹划与税收风险控制

1．产品开发类型的选择，是关注税收负担水平？还是关注企业的销售？

2．分期开发还是合并开发？即使再艰难，也必须作出理性的选择，因为其中收获的不仅仅是税收。

3．合作建房方式的税收如何控制，我们将从七种不同的合作建房模式为您一一化解其中的税收风险。

4．自行开发与委托代建，其中的风险点在哪里？考虑的并不只是税收负担问题，更应当关注企业的利润与价值。

5．委托境外设计单位进行规划设计，支付的设计费是否应当在我国境内纳税？房地产企业承担什么税收责任？

四：开发建设阶段的纳税筹划与税收风险控制

1．确定成本核算对象的原则和方法是什么？

2．成本费用归集的原则是什么？

3．特殊费用归集应该注意的税收问题：会议费、差费、招待费、办公费、车辆费等

4．税收对售楼部及类似资产的处理是如何规定的？

5．地下建造的人防工程、有产权的车库、无产权的车库在税务处理上有何区别？纳税人如何处理才能够取得相对收益？

6．甲供材、甲控材、甲供设备的区别是什么？房地产建安流程中，设备和材料如何区分？本课程将通过具体的案例，从甲供材料和甲供设备两种情况，分别讲述营业税、土地增值税、企业所得税当中税收待遇有哪些不同？

7．房地产企业为开发项目发生的借款费用怎样核算？计算企业所得税和土地增值税对借款费用的处理有何差异？

8．向股东或其他自然人借款利息是否都可以扣除？

9．资本化的借款费用与计入损益的借款费用怎样区分？如何提供“金融企业同期同类借款利率情况说明”？

10．集团统借统还的利息支出怎样操作可以避免重复纳税？

11．工资薪金支出怎样扣除才能使企业与员工利益最大？如何区分合同工、临时工、劳务的区别，他们的税收待遇有什么不同？

12．购买烂尾楼（在建工程或者在建项目）如何确认初始成本？

五：销售阶段的纳税筹划与税收风险控制

1．“买一送一”模式下如何确认收入金额？送面积、送家电、送车位、送物业等不同的销售模式分别有哪些税收区别？会计如何处理？赠送的礼品是否有个人所得税的扣缴风险？

2．“以老带新”销售模式下如何确认支出？票据如何处理？是否涉及扣缴个税？

3．“抵券销售”“一万抵五万”销售模式下收入如何确认？

4．“包销”和“代销”的区别是？二者确认收入的差异在哪？税收风险如何把控？

5．“假按揭”“零首付”销售模式的税收如何处理？

6．“还本销售”如何确认收入？我们的困惑在哪里？

7．“售后回租”的税收风险分析，同时给解决的方案，让您不再为回租而烦恼。

8．“售后回购”方式在营业税、企业所得税、土地增值税如何确认？

9．房地产企业收取的价外费用有哪些税收风险？营业税、企业所得税、土地增值税一一分析。

10．针对不同的客户与不同的销售模式，销售价格明显偏低，我们如何找出适合自己的“正当理由”？

11．销售环节发生的广告费、业务宣传费、业务招待费如何实现税前扣除？需要注意防控哪些错误？

六：清盘清算阶段

1．房地产行业完工标准如何规定，对营业税、土地增值税、企业所得税等有何影响？

2．各种不同的税种对收入确认的原则有何差异？

3．土地增值税确认收入时金额如何确定？

4．清算后再转让房地产成本如何确定？是否涉及“二次清算”？

5．成本差如何进行会计处理？不同阶段出现的成本差如何进行税收分析？

6．在交房前后支付的物业费如何进行成本费用归集？对税收的影响是什么？

7．如何进行成本分摊才可以使收入和成本成“正比例”函数关系？本课程将以详实的案例，分别从占地面积法、建筑面积发、直接成本法、预算造价法、层高系数法来详细解读成本分摊的技巧和方法，让不同类型的开发产品分别“找到”属于自己的

“一半”，达到二者的“完美结合”

8．基本装修、简装、精装的标准是？软装在企业所得税和土地增值税扣除有什么不同？

七：现场互动，现场解答

1．王老师有着丰富的现场答疑经验，通过干练、风趣的语言，将复杂的、棘手的税收问题简单化、通俗易懂，易于学员理解和实际操作。

2．课堂注重实践和理论的结合，就一种经济行为涉及到每个税种可能存在的风险进行全方位、深层次解读，有效化解税收风险！学员可以准备自己的疑问，在课堂现场互动，选择一种适合您的税收处理方法。没有最好，只有更好！

王老师

【主讲专家】王老师：会计师，中国注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；数十家房地产企业税务顾问、答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座近百次，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧！

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