老旧小区改造实务与土地成片开发投融资&房屋征收拆迁实务与“两违”认定处理

老旧小区改造实务与土地成片开发投融资&房屋征收拆迁实务与“两违”认定处理

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内容背景

2020年12月18日中央经济工作会议提出，要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造。城镇老旧小区改造，既是造福人民群众、满足人民群众美好生活需要的重要民生工程，也是有效扩大内需、做好“六稳”工作、落实“六保”任务的重要发展工程。2020年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），要求全面推进城镇老旧小区改造工作，推动惠民生扩内需，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展。

2020年11月，自然资源部印发《土地征收成片开发标准（试行）》，提出土地征收成片开发应当坚持新发展理念，支持县级以上地方政府对一定范围的土地进行综合性开发建设，并统筹进行方案设计、产业导入、征地拆迁、基础设施和公共服务建设。土地征收成片开发是片区综合开发的基础，在此背景下，一大批新的项目即将蓄势待发，地方将迎来新一轮片区综合开发建设机遇。随着《民法典》、新修《土地管理法》以及最高人民法院《关于审理行政协议案件若干问题的规定》等相关法律法规的颁布实施，对新时期土地和房屋征收、补偿工作提出了新的要求。相关部门需及时准确理解和掌握最新政策，依法推进征收拆迁，全面提高城市建设管理中集体土地征收补偿安置及国有土地上房屋征收与补偿、违法建设与违法占地治理的执法行政水平，提高相关人员业务能力，促进各项工作有序开展。

为帮助各相关单位系统学习掌握相关政策法规、老旧小区改造重点、难点及多元化融资模式、土地成片开发项目实务操作与投融资实务、房屋征拆、“两违”认定处理等系列内容，更好的推进工作的开展。我单位特举办老旧小区改造实务与土地成片开发投融资&房屋征收拆迁实务与“两违”认定处理高级研修班。

参会对象

各地政府主管领导、住建局、自然资源和规划部门、城管局(委、办)及城建监察大队、房地产管理局、街道办、各产业园区、开发区管委会、棚改指挥部、棚改办、城中村改造办、征收办(拆迁办)、城市更新部门、城镇老旧小区改造工作领导小组、住房保障、土地储备机构、城投公司相关人员;房地产开发等单位的相关人员。

研讨内容

（一）城镇老旧小区改造与难题解决方案

1、国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）政策解读；

2、国务院关于城镇老旧小区改造的要求；

3、城镇老旧小区内的资产划分及维修义务主体；

4、全面推进城镇老旧小区改造工作，重点做好的5项工作；

5、城镇老旧小区存在的突出问题及解决办法；

6、城镇老旧小区改造的三类内容如何划分；

7、如何解决居民对物业服务等付费不认可的问题；

8、如何推动老旧小区加装电梯；

9、发挥基层党组织作用，建立家园意识，建设完整社区。

（二）城镇老旧小区改造的多元化融资模式

1、社会资本参与老旧小区改造和物业管理的利益激发点；

2、城镇老旧小区改造项目PPP模式各利益方的本质解析；

3、SPV公司经营管理内容全分解，及其风险分析与应对；

4、城镇老旧小区改造专项债券发行操作要点及案例分析；

5、老旧小区基础设施改造类项目REITs的探索分析；

6、政府投资引导基金对城镇老旧小区改造的支持；

7、国家开发银行、农业发展银行对城镇老旧小区改造的信贷支持；

8、创新金融机制，为老旧小区改造提供资金支持。

（三）集体土地征收

1、新修《土地管理法》对集体土地征收工作的影响；

2、集体土地征收的法律依据和程序；

3、集体土地征收的范围、审批权限、补偿标准、补偿类型；

4、城乡统筹中集体建设用地流转面临的新问题及对策；

5、区片综合地价的制定与执行；

6、土地补偿费的构成与分配；

7、土地征收安置的主要方式；

8、《民法典》对房屋征收工作的影响；

9、《农村集体土地征收基层政务公开标准指引》解读；

10、最高人民法院《关于审理行政协议案件若干问题的规定》的解读。

（四）国有土地上房屋征收补偿规范化管理与疑难问题

1、房屋征收程序规范化

（1）房屋征收条件审查； （2）未经登记建筑的调查、认定和处理；

（3）制定房屋征收补偿方案；（4）论证、公布与修改房屋征收补偿方案；（5）作出房屋征收决定； （6）房地产价格评估机构选定；

（7）作出补偿决定； （8）申请人民法院强制执行；

（9）建立房屋征收补偿档案，公开分户补偿情况；

2、房屋征收补偿规范化

（1）房屋征收补偿方案合法性原则；（2）“先补偿、后搬迁”原则；

（3）搬迁费、临时安置费适时调整；（4）对被征收人实行奖励和补助；

（5）停产停业损失补偿的原则；（6）房屋征收中特殊情况依法处理原则；（7）房屋征收中国有土地使用权收回的原则；

3、将公平补偿、依法强制拆迁运用到和谐拆迁的实际操作中；

4、征收拆迁策划中如何应对被征收人的抵触情绪；

5、征收过程中必须做到的七处公开、公告、公布；

6、插花地征收拆迁的程序及补偿政策；

7、特殊类型房屋的补偿：因住房制度改革与法律行为原因的特殊住房；

8、房屋征收范围确定后的行为限制程序；

9、D级危房认定方法在房屋征收拆迁中的应用。

（五）土地成片开发项目实务操作与投融资实务

1、自然资源部关于《土地征收成片开发标准（试行）》解读；

2、《土地储备管理办法》、《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》解读及案例分析；

3、新型城镇化导向下的土地成片开发策略、规划及运营模式；

4、新城、新区的土地营销、项目包装与招商策略探讨；

5、城投公司在新形势下怎样参与土地成片开发业务；

6、土地成片开发项目方案编制依据、注意要点及技巧；

7、土地成片开发项目成本构成、降低成本的技巧和策略；

8、土地成片开发项目中土地出让金的返还路径；

9、土地储备机构如何与企业合作进行土地开发；

10、土地性质、现状、规划等对土地成片开发顺利进行的影响；

11、土地成片开发流程与联审、出让条件与方式、有关文件起草等；

12、土地成片开发典型案例讲解。

13、土地开发融资的渠道、方式和技巧；

14、土地开发融资的焦点、难点、风险及案例分析；

15、融资平台公司利用社会资本、民间资本进入土地项目操作方法；

16、国家开发银行和农业发展银行融资项目评审要点。

（六）违法建设与违法占地治理实务

1、“两违”治理中案件立案、调查取证、行政强制措施、行政处罚及行政强制执行阶段相关法津、法规的理解与准确适用及难点解析；

2、两违执法中行政处罚的法定程序（立案、调查、违法建筑的确认、取证、告知申辩、听证、集体讨论决定等）及操作规范；

3、两违执法中法律文书的送达方式及操作；

4、城中村、城乡结合部违法建设治理实务操作；

5、行政强拆下建设、自然资源、综合执法、公安等部门的协调街接机制；

6、抗法事件现场解围战术以及群体性抗法事件应急处置对策；

7、发现违法建设当场拆除是否违法？完全按执法程序进行，违法建筑已形成，拆除难度更大，如何解决；

8、规划两违执法两面受压的应对：

（1）行政复议与行政诉讼（2）纪委监察委渎职查处。

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